同策2014-年《上海市房产面积测算规范》之解读.pptVIP

《上海市房产面积测算规范》 之解读;随着全国房地产调控的号角吹响，上海首当其冲于2011年颁布了《上海市建筑面积计算规划管理暂行规定》，法规对于房屋面积的测算有了新的规定，限定了很多“偷面积”的概念，户型的“附加值”被限定。 2012年上海又出台了正式的《上海市房产面积测算规范》，自2012年9月1日起施行，有效期至2017年6月30日。 2014年起从严执行。 ;夹层、插层、技术层 房屋内的夹层、插层、技术层及其井道和连通的楼梯、电梯井等层高在2.20米以上的部位按其围护结构水平外围计算建筑面积。 ——《上海市房产面积测算规范》;（二）地下室 　　地下室符合以下条件的，其建筑面积不计入容积率，否则其建筑面积应计入容积率： 　　房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2，地下室在室外地面以上部分的高度不超过1米且除地下车库的情形外只能通过垂直交通（电梯、楼梯）进入室内。 　　建筑物的室外地面标高，应当符合控制性详细规划的要求。控制性详细规划中未明确规定的，基地内又无法采用统一的室外地面标高以及其他确需构筑地形的，应综合考虑该地区城市排水设施情况和附近道路、建筑物标高，通过编制修建性详细规划确定室外地面标高。 　　控制性详细规划、修建性详细规划均未明确规定的，建筑物的室外地面标高一般以周边相邻的城市道路中心线标高为基准加上0.3米。 　　建筑物室外地面标高不一致的，以较低的标高作为该建筑物的室外地面标高。 　　地下室设置通风采光井以改善地下室室内环境的，通风采光井宽度（取采光井围护结构外围至地下室外墙面的最大垂直距离）不宜超过1.8米（含1.8米）。超过1.8米的，采光井地坪标高视作该建筑的室外地坪标高。 ——《上海市建筑面积计算规划管理暂行规定》;解决方法：1.地下室被限制层高2.2米，层数并未限制，故可以在建造时，将原有正常层高的地下室中设置隔板，将层高控制在规范限制内；也可按2.2米设计，下部设计一夹层，客户可自行打通，还原成标准层高。;解决方法：2. 采光井被限制不可直接与室内连通，但进深没有明确限制。由于后期改造较为方便，成本也不高，一度被限制的舒适大面积下沉式庭院或许又有机会重新实现。;阳台 （1）普通商品房阳台的设计进深（取阳台围护结构外围至外墙面的最大垂直距离）不超过2.2米（含2.2米），且单套户型阳台建筑总面积不大于8㎡（含8㎡），计一半面积。 （2）保障性住房阳台一套户型内阳台水平投影总面积不大于5㎡（含5㎡），计一半面积。;（五）飘窗 　　飘窗符合以下条件的，不计算建筑面积；否则，应按挑出外墙部分的投影面积计算建筑面积并计入容积率： 　　飘窗台面与室内地面的高差应不小于0.5米，飘窗高度应不超过2.2米，且自外墙墙体结构外边线至飘窗外边线距离不超过0.6米。 　　建设项目含有飘窗设计的，应在申报图纸中提供飘窗详图。 ;解析：集中式设备平台面积不得大于2.2m*2.2m ，这一点执行力度不明确，是否可作为+1模式赠送功能间尚未可知;解析：层高限制了室内挑空赠送，但在公共空间部分跨层仍按一层计算面积;层数计算?? 当住宅建筑中有一层或若干层的层高超过3m时，应对这些层按其层高总和除以3m进行折算； 折算的层数，当余数大于或等于1.5m的，建筑层数应按1层计算，余数不足1.5m的不计入建筑层数；? ;电梯 （1）电梯严禁设置在客厅，起居室，卧室，储藏室旁； （2）十二层及以上高层住宅每幢楼设置电梯不应少于两台， 必须包含一个担架电梯，担架电梯最小轴线尺寸2.3*2.4m?，另 一台电梯的轿厢深度不应小于1.60m，宽度不应小于1.50m。;室外走廊（包括挑廊、檐廊、连廊） （1）全封闭的走廊按其围护结构水平外围计算建筑面积。 （2）室外无柱有护栏的走廊（简称无柱走廊，其护栏中允许开有出口）其建筑面积按围护结构外围水平投影一半计算。;下列住宅应设置单元与单元之间的连廊：? （1）12层及以上的单元式住宅，当每单元设置一台电梯时，应在十二层设连廊，并在其以上层每三层相邻的两单元的走道、前室或楼梯平台设置连廊。? 注：每单元每层不超过两套的12层至14层（不包括14跃15层，且底部无敞开空间）的单元式住宅，可直接在屋顶设置连廊 (2)连廊应有顶棚，否则只能算连通;车库 （1）与房屋相连层高2.2米以上结构不封闭的车库，不论其与室内连通与否，按其围护结构水平外围计算建筑面积； （2）机械车库不论其高度（高度≥2.2M）和车辆停放层数，按房屋自然层计算建筑面积； （3）2个车库出入口之间的距离不得小于10m;架空层 （1）层高2.2米以上的架空层按其围??结构水平外围计算建筑面积。见图2.2.36 （2）依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层有围护结构的，按其高度在2.20