世联北京正宏龙山华府地块规划建议.pptVIP

本体——产品配比 除6号楼外项目共规划1518套，其中一居52套，占比3%；两居644套，占比43%；三居822套，占比54%，总体规划三居大户型产品占比最多。三居也是目前剩余货量的主力产品。 N 幼儿园 商业 一期 3 5 6 回迁房 9 10 12 13 8 4 7 14 二期 15 16 17 商业 项目规划14栋板楼，除6号楼回迁房外，共1518户；分两期开发； 一期共推出676套房源，其中两居占比51%，三居占比49%，目前剩余两居13套，三居114套； 二期规划有842套房源，其中一居52套，两居296套，三居494套； 目前可售货量共969套，其中一居52套，占比6%；二居309套，占比32%；三居608套，占比63%，三居产品为主要销售户型。 二期推售货量盘点 居室配比 套数 占比 一居 52 6% 两居 296 35% 三居 494 59% 总量 842 100% 一期剩余货量盘点 居室配比 面积 总套数 剩余套数 剩余占比 两居 86㎡-88㎡ 348 13 10% 三居 125㎡ 120 62 49% 141㎡ 90 50 39% 102㎡ 118 2 2% 总量 676 127 100% 本体—— 户型分析 三居户型，2梯2户，户型方正，南北通透。主卧套间设计，景观资源好，舒适度高 D\D`户型 户型：三室两厅两卫 面积：141平米 户型价值点 2梯2户，舒适度高； 户型方正，南北通透，采光通风较好； 景观资源好，南向可观山，北向可观园景； 南向主卧套间设计； 户型不足点 两个次卧均在北向； 卫生间均为暗卫； E\E`户型 户型：三室两厅两卫 面积：125平米 户型价值点 两梯两户，舒适度高； 户型方正，南北通透，采光通风较好； 景观资源好，南向可观山，北向可观园景； 主卧卫生间干湿分离； 户型不足点 次卧均在北向； 卫生间均为暗卫； 餐厅面积过小，且没有采光 本体—— 户型分析 C\C`户型 户型：二室二厅一卫 面积：88平米 户型价值点 2梯4户，舒适度高； 南北通透，采光通风较好； 景观资源好，南向可观山，北向可观园景； 户型不足点 仅主卧朝南，起居室及次卧均为北向； 无独立餐厅空间； 二居户型，2梯4户，户型方正，景观资源好，舒适度较好 B\B`户型 户型：二室二厅一卫 面积：87平米 户型价值点 2梯4户，舒适度高； 户型格局方正； 起居室、主卧及次卧纯南向采光； 南向可观山，景观资源优； 户型不足点 非通透户型，通风性不优； 项目优势 产品好，资源优，项目宜居属性强 产品好 社区规划布局较好，板楼设计，3米台地，2梯2户、2梯4户，项目舒适度高、仪式感较好； 户型设计方正实用，有一定产品附加值、使用率高； ART DECO建筑风格，品质感较强。 资源优 山可观：项目南侧为凤山和华府山，小区规划层高自北向南逐排递减，每栋楼均有山景可观； 山可享：小区南侧及东侧均预留入口，可直接进入开放式的公共休闲公园，享受山居景观休闲资源； 万亩昌平新城滨河森林公园咫尺尽享，步行距离仅800米。 但是，从外部情况来看，项目目前面临着一些问题… 市场大势的影响 2011年2月新政后，北京市商品房成交量较去年相比下滑趋势明显 新政对改善型客户产生较大影响，主要表现在： 客户购买资格受限 客户缺乏市场信心，观望情绪严重 新政对改善型客户影响较大 市场竞争的影响 竞争项目界定原则 区域相近： 昌平城区沙河片区朱辛庄回龙观清河片区 ； 周期相同： 目前剩余体量较大或下半年即将推盘； 客户类似： 地缘改善型客户及外部刚需客户； 产品类似： 80平米—140平米两居、三居； 定位类似： 中端主流项目。 北六环 八达岭高速 北五环 昌平城区 清河 回龙观 沙河片区 朱辛庄 竞品界定 区域 项目名称 产品类型 后续存量 销售周期 成交均价 客户 竞争度分析 昌平城区 本项目 住宅86-87平米两居，120-140平米三居 15万平米 二期2011年10月开盘 —— 昌平区域客户及周边价格挤压型客户 —— 金隅万科城 两居80-90㎡ 约26万平米 2011年底推出三期 17555 昌平区域客户及周边价格挤压型客户 城区配套及项目自身商业配套，万科品牌优势，产品类似，同一区域、时间重合。 金隅·观澜 时代 85㎡-90㎡两居，95㎡三居，120-130三居 纯新盘，11.1万平方米，一期退出3.13万平方米； 2011年7月初 均价约16800元/m2 目标客群为城区投资客及本地改善性客户为主 产品相近，知名开发商，具有一定市场关注度，核心竞争项目 沙河 保利罗兰香谷 一居60㎡、二居 80㎡、三居150㎡ 12万平米 时间未定 -- -- 推售时间延后，本年内不会开盘，时