世联2014年04月03日长沙绿地之窗营销策略.pptx

;;;;;成为第二个浦东的信心， 来自于便捷的水陆空交通网！ 城市从诞生发展一直与交通存在着千丝万缕的联系， 从古代四大文明古国的发源地内河流域开始， 发展到近现代经济发达国家与发展中国家城市化历程， 无一不渗透着交通对城市发展的影响。。。。。。 黄花机场、三条高铁、多条城铁地铁、湘江河道等，使长沙成为南中国最重要交通枢纽城市。;成为第二个浦东的信心， 来自于中国唯一的三条高铁枢纽中心;而我们就是长沙高铁的“窗口”， 是进入长沙城的第一站;日本新干线中心枢纽——名古屋;当前地段的现状万物待新，周边以待开发用地为主，发展潜力大， 但当前属城郊，各项配套匮乏，房地产价值实现低，客户存有心理障碍！;;常德绿地新都会 益阳绿地国际花都;落子武广，成为首个在区域试水的精品综合体项目，是以国际化的眼光，紧抓城市发展方向，代言高铁新都会！;本项目既要成为武广城市化进程里程碑式的力量，先驱力行！ 又将成为绿地布子长沙重点板块中浓墨重彩的一笔，重任担当！;;;国内经济增速放缓,流通性紧张、银根全面收紧; 限购及登记制度有放缓趋势，未来转向以金融手段进行控制，2014年房产税普增可能性低，但已经确定的在2014年6月出台的不动产登记条例，将为房产税开征奠定基础，一定程度上影响了客户需求;香港:2014年2月10日，香港新鸿基尔峦项目宣布降价45%，从原来的15000元/每呎降至仅8500港元;长沙宏观网签数据：就季度网签面积来看，2014年第1季度出现明显回落，同比2014年第1季度下跌约20%，环比上一季度下降约28%；网签价格基本回落到2013年第1季度水平;板块;新开盘：新入市项目约7个，产品较为主流，除个别项目长时间蓄客，去化套数较为可观外，整体去化情况并不理想，去化率集中在20－40%，去化套数基本在100套以内;解决客户首付问题成跑量有效手段;宏观市场小结: 受整体经济下行金融政策紧缩，行业整体态势下滑，长沙第一季度开局遇冷，解决客户首付问题成跑量有效手段;新华都万家城;与核心竞争对手的对比：规模及成熟度不及，但综合体价值突出;;;;观点2：地段阻隔效应明显，客户抗性大，价格差距大;听听客户的真实心声，分析原因：;;;地缘性客户中，以市场生意人、泛公务员、上班族、原住民四类客户群体为主;中心区客户抗性大，在6000元/㎡高性价比驱使下有20-30%的中心区客户,一旦超过6500到7000元/㎡，中心客户选择面更宽;高铁沿线带来的地市客户成为重要补充;住宅市场小结：面临高性价比全配套大盘的直接竞争，6000元/㎡价格档能快速走量，地缘性客户是基础;观点1：全市写字楼表现疲软，整体价格实现较高，但去化速度基本在1500 ㎡/月以内;;万家丽路沿线写字楼实现较好的价速;开 发 商;开 发 商;开 发 商;周边低价值公寓产品拉后腿;观点3：凭借高铁枢纽及周边市场，有能力吸引客户，主打投资客户及自用企业客户;;;营销策略;工程节点：5月底营销中心开放，6月底高层预售，8月底洋房及高层样板房开放，9月底洋房预售，11月底写字楼大堂展示及预售;推货节奏：三线并进，高层为主线，洋房和写字楼为副线;主线——高层推售目标分解： 5月初启动蓄客、6月初升级办卡，6月底首开440套，7-10月月月加推，持续跑量;洋房推售;写字楼推售;高层线;;绿地12盘，发力湖湘;12盘联展;高铁新城·首席高端城市综合体;;关键点B.城市感地界包装之道路系统;;围挡射灯装饰;大型沙盘放大本项目价值亮点，亮化周边配套资源及未来规划;销售代表通过平板电脑向客户讲解，随意翻转户型每一个角落，采用电子看房仪器，可放大项目规划图、户型等，为客户详细解说户型亮点，具有传统平面户型无法比拟的优势;特点：现代小资风格 喜爱现代风格 小资情调、简洁;特点：稳重大气风格 本地改善型客户，注重房间的大气、生活品质感;;关键点A.坚持高费效比传统渠道：重要节点运用电梯、车身、车站/网络、短信、微营销等传统媒体，塑造项目品牌，拔高调性。;借用本项目地铁站特点， 针对地铁2号线对长沙火车南站、长沙大道站、人民东路站、长沙火车站、芙蓉广场站、五一广场站等6个站进行站台包装；2，进行地铁内部移动电视插播宣传片。 ;绿地香树花城;关键点A.点对点深入挖掘区域客户——对味泛公务员的拓客手段 ;关键点A.点对点深入挖掘区域客户——对味市场个体户的拓客手段;关键点A.点对点深入挖掘区域客户——对味拆迁户的拓客手段;拓客手段1——写字楼或园区单位门口巡展派发小礼品 拓客手段2——采用低首付或大团购方式降低购买门槛;A.在各大营销中心设置绿地之窗展示区。 ;;关键点A.一场话题炒作活动广而告之（地铁快闪话题起势活动）;;;关键点A.结合商业规划——举办品牌商家签约仪式，派发体验现金券;社区实验幼儿园—