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XX地产开发项目 前期策划相关工作方案 XX公司 Time \@ yyyy年M月d日2016年8月6日  PAGE \* MERGEFORMAT 23 前言 兵法：一曰度，二曰量，三曰数，四曰称，五曰胜。地生度，度生量，量生数，数生称，称生胜。 ——春秋时期 孙武 “为事之先者，略也” ——战国时期 李牧 几千年前中国人搞策划的老祖宗就教育我们“战略”的重要性，对于秀山县杨梅水库待开发项目，我们亦从“战略”和“度、量”开始。 首先要搞清楚，我们的战略目标是什么？战场格局如何？战略目标基调上项目应该是什么形态？或者说我们要建设打造成什么样的地产产品？然后再说如何打造，什么是符合战略、战场的地产？ 在正式展开项目前期工作之前，首先需要想想以下问题： 1、如何将项目的合理利润最大化？ 2、如何将项目的合理周期最小化？ 3、如何通过项目、奠定在区域内高品牌和区域热销效应？ 关于贵公司XX项目，我司将贵公司项目按照我们对秀山县市场的认知和我们的理解，以此案表明对本案之态度、思想、观念和行动方向，并以期能与贵司精诚合作。 目 录 TOC \o 1-8 \h \u  HYPERLINK \l _Toc31846 前言································ PAGEREF _Toc31846 1  HYPERLINK \l _Toc26874 目录································2  HYPERLINK \l _Toc16997 概述································3  HYPERLINK \l _Toc8100 第一部分 市场调研·······················4 第二部分 项目分析·······················6 第三部分 项目定位及定量···················8 第四部分 项目发展建议及经济测算··············11 第五部分 关于商务·······················13 第六部分 关于我们·······················14  概 述 本案作为前期策划工作的指导方案，拟定了前期策划工作的思路： 是在对整个项目前期进行市场调研分析、项目营销分析定位的基础上，为了实现项目最终开发目标提出的有针对性、前瞻性、策略性、可执行又具有创新性的项目定位方案，并可针对此方案提出物业发展建议与项目初步经济测算。 前期策划思路流程： 第六步、项目定位 第五步、案例研究 第四步、开发战略 第二步、市场调研 第三步、项目分析 第一步、资料收集 第九步、经济测算 第八步、发展建议 第七步、项目定量 又分为四个部分进行工作大纲及方式方法的简单阐述。 第一部分 市场调研（资料收集、市场调研） 按照城市地理学的相关理论，任何地段的发展潜力不在地段的现状，而在于其未来的城市发展及功能定位。因此，任何一个地产项目的成败，都必须放在城市发展的大背景中进行考虑。从城市结构及其发展的脉络来研究一个地段空间，只有对地段的价值空间进行充分挖掘，方能确定其在城市发展中的最佳功能定位，从而确定地块功能定位的取向，这就是宏观分析的意义所在。? 本部份主要是对项目所处的宏观环境进行研究，对有可能对项目价值发展趋向有较大影响的各个宏观背景因素进行分析。 ? 市调工作流程 尽可能的收集所有能收集的项目资料，熟悉项目基本资料。 小组讨论初步形成项目定位方向的若干意向及可能问题。 分析解决项目定位、问题和制定开发战略所需要的市调资料范围（宏观、中观、微观具体见前期策划报告市场调研模板及市调表）、确定重点调查内容。价格、产品、销售率等调研内容必须跑盘。 根据项目限定时间制定市调计划、目标、方法、人员。 组织市调人员进行市调工作安排，分组、分工、明确市调内容、目标、方法、重点。确定市调小组负责人。 在市调中，定期反馈市调情况与问题，及时调整市调统筹。 市调资料整理、分类、汇总、分析、总结。（整理是对市调资料中对项目分析、定位、战略确定有指导意义的内容筛选、分析、总结的过程。要去粗取精。 二、市调涉及区域 此部分对市场调查研究所涉及的区域进行简要描述。 宏观背景调研 经济环