南宁江宇虎邱项目整体定位及物业发展建议.ppt

江宇南宁虎邱项目整体定位及物业发展建议 谨呈：南宁江宇集团 总建面40万平米、容积率5、楼面地价560元/平米（按照补交地价后推算） 地块目前为正在营业的虎邱建材装饰市场，地势平坦，建筑均为临建，易拆迁，地块内无优势自然景观，地块不规整，被规划市政路分割为三块 项目仅一面临街且临街面窄，商业氛围较为浓郁，但周边嘈杂，环境恶劣，且临近铁路和加油站 东侧：东侧紧邻小路-明秀路北六里，路的另一侧为南宁建筑装饰材料市场（现已被荣和收购，但荣和承诺保留专业市场）； 南侧：城市主干道明秀东路，隔路相对的是大量中低档次的酒店以及城中村；南侧中东角部分为管业批发市场和加油站，南侧西角为农机物资大楼，沿街商铺为低档次的五金机电水暖； 西侧：通往振宁翠峰小区道路，道路旁为火车轨（该火车轨为检修用火车道，来往车辆不多，每天不到十趟； 北侧：振宁翠峰小区，04年开发的楼盘，目前已入住。目前二手楼均价为3700-3800元/㎡。 三线省会城市、中心城区边缘、传统专业市场区域的高容积率中等规模房地产开发项目 项目研究的工作阶段划分 工作小组在实地进行了大量调查和研究 项目开发目标与限制性条件 客户关注的问题： 项目如何打造成片区焦点？ 住宅如何突破区域销售限制，实现快速回现？ 商业体量、功能、业态如何确定？租售比如何确定？临街面窄如何解决？ 酒店需不需要做？何种档次？ 客户目标解析： 限制条件分析1：启动资金非常有限——在容积率为5，且要快回现的条件下，本项目必然以住宅开发为主体来启动 限制条件分析2： 容积率——随着容积率变高，物业类型逐渐混合 限制条件分析2：容积率——3.5是能保证住宅品质，以居家住宅为主的项目容积率上限，容积率为５时必然出现大体量商业、写字楼、公寓等物业形态 限制条件分析2——R=5.0意味着什么？如何实现？ R=5.0对本地块意味着什么呢？如果北地块保持3.5的高容积率，南地块占地面积3万平米时，南地块的建筑面积容积率将达到6.5~7.5 6.5~7.5的容积率到底意味着什么呢？——典型的城市高密度城市综合体 城市综合体发展的五种模式 典型案例——深圳华润中心，总建面50万平方米 的大型综合性商业设施（商业56.6％，写字楼8.4％，酒店12％，公寓＆住宅比例达到21％） 典型案例——元一时代广场，合肥第一Mall（总建筑面积16万平米，其中商业8万平米） 商业核心模式成功的关键驱动因素： 上海商城——五星级酒店（含大型剧院）带动下的城市综合体 信兴广场——总建面28万，其中写字楼14.4万 合肥财富广场——总建面20.5万，其中写字楼13.5万，占到66% 星河国际——深圳中心区高密度高层住宅类物业，底层满布商业消化部分容积率 合肥金地国际——29万平米，高品质住宅、公寓树立形象，带动商业街的发展 住宅核心模式的两条发展路径： 香港太古广场 ——总建面约48万平米，其中写字楼占43％，酒店占29％，商业＆公寓均占14％ 均衡核心模式成功的关键驱动因素： 综合体发展的几种模式——商业、住宅是我们发展的主要发展的两个方向 综合体发展模式因素归总：城市/区位、交通、人口、各物业市场 通过以上分析，我们总结出综合体发展模式因素为： 南宁的城市定位——中国大西南出海通道的枢纽城市、东盟自由贸易区的桥头堡（东盟使馆驻地） 区位：南宁地处中国华南沿海经济圈、大西南经济圈和东南亚经济圈的交汇中心，面向东盟各国，毗邻粤港澳，背靠中西部，具有沿海、沿边、沿江“三位一体”的区位优势。 交通：中国西南出海大通道、泛亚铁路、湄公河航道、南宁至东盟各国首都的新航线等，把广西南宁以及广西区内众多口岸从西南边陲变成了枢纽城市。 机遇：东盟博览会永久性选址南宁和珠三角产业转移，广西区位优势凸现，作为广西区首府，南宁城市集聚能力和辐射能力将进一步加强。 南宁经济总量与中西部省会城市相比排在倒数第二位，人均GDP只有近2000美元，但近两年GDP总量增速非常快，平均超过20% 工业不发达是导致南宁落后的主要原因之一，但目前正逐步得到改善 从历年数据看出，南宁产业结构稳定于“三、二、一”型； “三、二、一”的产业结构表明了产业结构逐渐优化，消费能力逐步增强 第一产业效益提高的前提下比重稳步下降，释放农业人口，加快城市化进程； 第二产业有逐年增加的趋势 第三产业构成中，高端服务业所占比例较少，政府机关类较多，导致南宁城区内中产阶层，尤其是白领阶层人数偏少 南宁在广西各市中处于领导者地位，但中心首位度并不高，柳州和桂林对经济和人口将有一定程度的分流 从经济总量看，南宁已经确立了在广西中的地位，GDP和社零水平远远高于自治区其他城市。 从人均可支配收入看，呈现出南宁、柳州和桂林三足鼎立的局面。这意味着其余两城市将会在经济和人口上对南