在建工程估价报告.docVIP

房地产抵押估价报告 估价项目名称：位于********（自编F5栋）建筑面积****平方米住宅楼在建工程抵押价值评估 委托方：********房地产开发有限公司 估价方：**** 估价人员： **** **** 估价作业日期：***20日～***21日 估价报告编号：**** 目 录 致委托方函 3 抵押估价报告风险提示及使用说明 4 抵押估价报告变现能力分析 6 注册房地产估价师声明 8 估价的假设和限制条件 9 估价结果报告 12 （一）委托方 12 （二）估价方 12 （三）估价对象概况 12 （四）估价目的 15 （五）估价时点 15 （六）价格定义 15 （七）估价依据 15 （八）估价原则 16 （九）估价方法 18 （十）估价结果 19 （十一）估价人员 19 （十二）估价作业日期 19 （十三）估价报告应用的有效期 19 估价技术报告 20 一、个别因素分析 20 二、区域因素分析 20 三、市场背景分析 25 四、最高最佳使用分析 35 五、估价方法 36 六、计算过程 37 七、估价结果 44 附 件 45 1、《估价结果明细表》； 2、估价对象照片资料； 3、估价对象位置示意图； 4、委托方提供的《国有土地使用证》（穗府国用（2006）第****号）、《建设工程规划许可证》（穗规建证（2006）****号）、《房屋面积预算（测算）成果报告书》（测字：****）、《关于建筑工程价款的询证函》、《广东省****商品房预售许可证》（编号：穗房预（网）字第****号）等复印件； 5、估价机构和估价人员执业资格证书复印件。 致委托方函 ********房地产开发有限公司： 受贵司委托，本公司对贵司所有的位于********（自编F5栋）建筑面积****平方米住宅楼在建工程进行估价，估价时点为***20日，估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据而评估房地产抵押价值。 估价人员根据估价目的，遵循估价原则，采用公开市场价值标准，在认真分析委托方提供的资料以及实地查勘和市场调查取得的资料的基础上，对影响房地产市场价格因素进行了分析，并运用假设开发法测算，确定估价对象于估价时点的市场总价为￥***元（人民币***圆整）；预计法定优先受偿款为￥0元（人民币零元整），扣除法定优先受偿款后的抵押价值为￥***元（人民币***圆整），具体详见《估价结果明细表》。 请相关使用者在使用之前须对全文，特别是“估价的假设和限制条件”加以认真阅读，以免使用不当，造成损失！估价的详细结果、过程及有关说明，请见附后的《估价结果报告》、《估价技术报告》。 此致 **** 法定代表人： ***二十一日 抵押估价报告风险提示及使用说明 1、有关事项说明 根据本次估价过程的勘察、询证、查证和调查等工作所得，有关事项特此说明如下： ①本次评估范围为********（自编F5栋）建筑面积****平方米住宅楼在建工程。本次评估价格已包含估价对象各自应分摊的土地使用权价格，即本次评估价格为估价对象于现状情况下的房地合一价值。特提请报告使用人注意！ ②本次评估的建筑面积等数据来源于委托方提供的《房屋面积预算（测算）成果报告书》（测字：****）复印件，最终建筑面积等数据应以****国土资源和房屋管理局确权核定的建筑面积为准，若有不同则应据实调整估价结果或重新估价，特提请报告使用人注意！ ③根据委托方出具的《关于建筑工程价款的询证函》，其已按估价时点完成的工程进度合同约定支付工程款，没有拖欠任何单位工程款。但该材料并非由发包方和承包方共同签署确认，故建议金融机构在发放贷款前应对该事项作进一步的调查核实，以规避抵押风险。报告使用人应关注其可能存在的相关负债及各负债受偿顺序，谨慎使用估价报告。 2、房地产市场变化情况 受流动性充裕、住房供求矛盾突出近期部分城市房价、地价出现过快上涨势头坚决遏制部分城市房价过快上涨，增加住房建设用地有效供应切实解决城镇居民住房问题。③鉴于估价对象、相关产业和房地产市场、经济形势的特点，建议报告使用人应定期或者在有关情况变化较快时对房地产抵押价值进行再评估。 抵押估价报告变现能力分析 1、变现能力是指假定在估价期日实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押物转换为现金的可能性。估价对象变现能力分析如下： 序号 影响因素 变现能力分析 1 通用性 估价对象规划用途为住宅，通用性较好，但其目前状态为在建工程，在建工程通用性一般。 2 独立使用性 估价对象产权情况明晰，目前尚无影响其独立使用的因素存在，独立使用性较好。 3 可分割转让性 估