假设开发法作业答案2011.10.docVIP

2011年假设开发法作业 1、某开发商拟购入200亩土地，规划允许建筑面积40万m2，单位建筑面积的建造成本为1050元/m2，专业费用为建造成本的6%，区内设施配套费预计为建造成本的15%，税收为销售收入的5%，年利息率为12%，开发商的直接成本利润率为30%，预计单位建筑面积楼价为3000元/m2。试用传统方法求开发商能承受的地价。（总开发时间4年，开发成本均匀投入，单利计息） 解：根据题意应采用假设开发法之传统方法计算。 （1）设开发商能承受的地价为V （2）开发完成后的总价值 3000×40=120000（元） （3）建造成本、专业费用及配套费用 1050×40×（1+6%+15%）=50820（万元） （4）投资利息 V×12%×4+50820×12%×2=0.48V+12196.80 （5）税收120000×5%=6000（万元） （6）开发商利润 （V+50820）×30%=0.3V+15246 （7）V=（2）-（3）-（4）-（5）-（6） =120000-50820-0.48V-12196.80-6000-0.3V-15246=35737.2-0.78V 则V=20077.08（万元） 注：本题中应注意以下几点： ①购买待开发房地产之费用应计利息； ②建造成本等是在开发期间均匀投入的，故视之为在开发期中间一次性投入； ③成本利润率是以土地取得成本与开发成本、销售费用之和为基础的，本题中没有销售费用项，故只取前两项之和。 2、某房地产为一块七通一平的待建筑空地，土地总面积为1000m2，该地块的最佳开发利用方式为写字楼，容积率为4.0，覆盖率为50%，土地使用权年限为50年，从2003年8月起计。该写字楼建成后拟出租，经市场调查初步确定出租写字楼的每月净收益为100元/m2，可出租面积为建筑面积的70%，正常出租率为70%。预计取得土地后建造该写字楼的建设期为两年半，第一年均匀投入50%的建筑费与专业费，第二年均匀投入35%的建筑费与专业费，其余的建筑费与专业费在第三年的前半年均匀投入。根据建筑市场行情估计建筑费2000元/m2，专业费为建筑费的6%；销售费用和税费分别按楼价的3%、6%计；购买土地相关税费为地价的3%，年折现率为14%，利润率为25%，年综合报酬率为9%。预计该写字楼竣工后半年后可租出。 根据上述资料试用现金流量折现法评估该待建筑土地2003年8月出售时的市场价格。 解：根据题意，应采用现金流量折现法 （1）设待建土地的价格为V （2）开发的总价值 （3）建筑费与专业费 （4）销售费用和税费98×（3%+6%）=1559884.14（元） （5）购地税费：0.03V （6）地价 V98-7356753.95-1559884.14-0.03V 则 V=8170298.92（元）或817.03万元 （注：现金流量折现法中，不单独考虑利润，故所给利润是干扰参数） 3、某在建工程开工于2002年11月1日，拟作为商场和办公综合楼；总用地面积3000m2，土地使用权年限50年，从开工之日起计；规划建筑面积12400m2，其中商场建筑面积2400m2，办公建筑面积10000m2；该工程正常施工期为2年，开发成本为2500元/m2，管理费为开发成本的3%；至2003年5月1日已完成9层主体结构，且已投入总开发成本的35%，剩余费用在剩余建设期内均匀投入；贷款年利率为8.5%。预计该工程建成后商场即可出租，办公楼即可出售；办公楼售价为每平方米建筑物面积5000元，销售费用和销售税费为售价的8%；商场可出租面积为建筑面积的75%，可出租面积为正常出租率的85%，月租金为80元/m2，出租成本及税费为有效总收入的25%，开发经营期报酬率为12%；投资该类房地产的正常投资利润率为15%。试利用上述资料分别用传统方法估计该在建工程于2003年5月1日的价格。（买方购买该在工程负担购买价格3%的税费，折现率为15%） 解：（1）用传统方法求算 ①设该在建工程正常价格为V ②求开发完成后的价值V1 ③求开发成本及管理费用C1 C1=2500×12400×（1-35%）×（1+3%）=2075.45（万元） ④求投资利息C2 ⑤求销售费用和销售税费C3 C3=5000×10000×8%=400（万元） ⑥求开发利润C4 ⑦求购买该在建工程应支付的税费C5 C5=0.03V ⑧求在建工程于2003年5月1日的价格V V=V1-（C1+C2+C3+C4+C5） =5914.02-（2075.45+0.134V+130.95+400+0.1545V+311.32+0.03V） =2996.30-0.3185V 则V=2272.51（万元） 根据上述计算