森林景观资产评估方法与实例.docVIP

森林景观资产评估 森林景观资产评估是为保护森林景观资源资产所有者和经营者的合法权益，为日趋活跃的以森林景观资源资产为对象的合作经营、股份经营、资产转让等经济活动提供一个客观合理的价格。 森林景观资源资产十分复杂，评估工作中要把握主体资源特点，并结合相关的旅游景观资源、设施进行综合评定估算，同时，还要考虑除经济收益以外的科学的社会价值，在评估实践中不断探索和完善。本节主要介绍几种常用方法。 一、森林景观资产评估应提供的基础材料 1、评估对象的山林权属分布图、山林权清册、山林权证书等具有法律效力的产权、经营权或管辖权证明； 2、评估对象基本情况及森林资源清查资料； 3、森林景观资源调查分类评级资料； 4、森林景观资源开发与旅游基础设施建设资料； 5、森林旅游经营现状（一般应提供三年以上财务会计报表）； 6、其他有关资料。 二、森林景观资产评估方法 森林景观资产评估应包括三个步骤：一是根据资产占有方提供的基础资料进行资产核查，以确定其准确性；二是根据评估对象的实际情况，划分森林景观资源资产类别，确定具体评估项目，选择合适的评估方法；三是根据森林景观的质量等级和相关设施条件及社会经济因素，综合评定森林景观资产的价格。 森林景观资产评估以市场作为主要标准，无论是评估的基础、过程还是结果，都紧紧围绕市场进行。离开市场，森林旅游景观资产评估便失去现实基础，变得毫无意义。评估的内容主要是可获得的经济收益，常用方法有现行市价法、收益现值法、重置成本法等。 现行市价法（市场比较法） 现行市价法是以相同或类似森林景观资产的市场价格作为比较基础，估算评估对象价值的方法。其计算公式为： E=K. Kb. G. S E------森林景观资产评估值； K------森林景观质量调整系数； Kb-----旅游消费水平调整系数； G------参照物单位有效利用面积的市场价格（元/hm2）；(即为参照物单位森林景观资产评估值除以参照物单位景观有效利用面积) S-------被评估森林景观资产的有效利用面积 森林景观质量调整系数K等于评估对象的森林景观质量等级系数与参照物的森林景观质量等级系数之比。 旅游消费水平调整系数Kb等于评估对象的游客日均消费水平（包括食、住、购、娱四个方面）与参照物地区的游客日均消费水平之比。 （二）收益现值法 该法适用于市场发育较成熟，年均收益相对稳定，景观资源开发、建设和管理已日趋完善的森林景观资产的价值评估。主要包括年金资本化法和条件价值法等。在实际的操作过程中，可根据被评估对象的特点和评估要求选取适当的方法。 1．年金资本化法 E= E------森林景观资产评估值 A------年均纯收益 P------投资收益率 运用年金资本化法评估森林景观资产关键问题在于确定年均纯收益（A）和投资收益率（P）。年均纯收益不仅仅是门票收入部分的利润，它还包括了景区内的其他设施的超额利润。其确定较为困难，必须通过认真的调查研究分析后确定。 森林旅游业是朝阳产业，其投资收益率P一般较高，在森林景观资产评估时，P值必须根据森林旅游行业的实际情况，参考银行存款利率和证券投资收益率等综合确定投资收益率的值。 若未来收益是不等额的。在这种情况下，首先预测未来若干年内（一般为5年）的各年预期收益额，对其进行折现。再假设从若干年的最后一年开始，以后各年预期收益额均相同，将这些收益额进行本金化处理，最后，将前后两部分收益现值求和。基本公式为： 资产评估值（预期收益现值）=∑前若干年各年收益额×各年折现系数+以后各年的年金化收益/本金化率×前若干年最后一年的折现系数 应当指出，确定后期年金化收益的方法，一般以前期最后一年的收益额作为后期永续年金收益，也可预测后期第一年的收益作为永续年金收益。 2．条件价值法（Contingent Value Method） 在森林景观资源资产评估中运用条件价值法，就是通过对游客进行问卷调查，测算出游客面对景观的平均支付意愿（扣除游览景观过程中的合理开支）后，以该平均支付意愿作为合理的门票价格，从而获得森林景观资产评估价值的方法，其主要步骤如下： ①进行游客调查，得出游客对该森林风景区门票的平均支付意愿值。 ②以该平均意愿支付值作为合理的门票价格，计算出景区的年门票收入，加上其他相关经营项目的年预计收入，得出该景区的年总收入。 ③年总收入扣除各种成本费用即得景