大麦视觉锦玺项目营销诊断报告.pptVIP

2、项目现场工地、围墙包装未注重细节方面，所体现出的价值感不足 产品认知价值过低 现场工地脏、乱、差；现场围墙也同样表现出脏、乱感觉，体现不出项目品质 项目现阶段营销推广投入非常低，无投入无产出… 当产品价格不能承载客户预期，得不到市场认可再多的推广也是徒劳，再从成本角度考虑不做推广似乎更顺理成章，当然市场中没有了我们的声音，也没有了我们的支持者。 其实我们要做的很简单， 是把我是谁搞清楚， 剩下便是要找对人说对话！ 大麦视点问题2：推广体系不完善 * 项目周边导视系统严重缺乏，无论从成都到项目上还是从双流城区到项目上均未见项目导视系统。 相比之下，竞争对手的路牌指示，楼体广告却气势压人，分流客户。 导视系统严重缺乏 * 1、无项目网站——影响项目形象、传播 项目为高端别墅项目，无项目网站，不能充分体现项目品质；同时，也不利于新客户了解到本项目。 其它—— 2、宣传资料不全、营销推广渠道过窄 项目只有短信推广（且目前只针对商业，住宅无），一户外大牌，无营销活动及其他推广渠道，推广渠道缺乏。 首先我们目前成交7套客户全部来自双流区域… 双流有很多比如双流政府、蛟龙工业港、金花、簇桥的鞋业、家具、模型、油漆等等政府高官、生意人、小老板绝对符合中产及知富阶层的标准，有闲钱可改善需要一套就近别墅满足其生活、商务、生意、圈子等综合因素的。 可以先瞄准他们， 从区内再到区外， 从市场推广到口口相传！ 大麦视点问题3：客户网络不精准 针对项目区域别墅客群（联排别墅）的调查 客户区域分布 城南20% 双流55% 成都其他区域15% 省外及川内其他10% 客户年龄段分布 41-50岁40% 31-40岁40% 30岁以下10% 50岁以上10% 主要来访渠道 户外50% 报纸20% 朋友介绍20% 网络、短信及其他10% 户型面积需求 200-270占45% 180-250占20% 280-330 占30% 330以上5% 客户主要关注 项目内外环境，价格，产品功能（花园大小，花园面积100㎡及以上为最佳；地下室大小，对地下室大于70㎡的产品有较大抗性），物业管理，项目总平布局 客户置业目的 自住兼投资为主 本案的目标客户分析 1、本批次的产品已经确定，只有依据产品来找客户。 2、本批次主要剩余的联排别墅、14套商业（30余平米3套，67-70平10套，85平1套）；剩余联排别墅主要以270-280平三房为主，具体别墅统计为： 户 型 三房 三房 四房 五房 别墅面积（㎡） 225-250 270-280 290-310 370-380 套 数 45 228 18 9 3、这样的市场，这样的产品，什么客户会来买？肯定是多次置业者，购买用于自住兼投资以及满足其生活商务圈的功能。 心理因素 功能因素 我们项目的主要客群强调、突出项目产品的功能性和独特性，也是项目在销售和推广上的重点。 价格因素 富裕阶层 中产阶层 贫困阶层 成功、尊重、唯一 智慧、品味、个性 价格、安全、实用 本案的目标客户购房价值取向 本案的目标客户定位 主力客户：市场上需求舒适型三房别墅的客户 辅助客户：需求面积较大的四房或以上客户 年龄特征：35-55岁为主，二次置业或者多次置业。 购买目的：作为自住兼投资，可以作为第一居所也可以作为第二居所。 购买特征：相当重视户型和规划，同时也重视价格，想拥有又有“里子”又有“面子”的房子。 2011年12月 1、国奥村：根据市场情况进行特价房推出，主打科技产品，演绎生活方式，实现项目销售 2012年1月 2012年2月 2012年3月 12月别墅价格8000-14000元/平米，共成交13套，10套洋房 1月共成交3套，2套洋房 别墅价格8000-14000元/平米，共成交2套 3月推出别墅特价房10000元/平米， 3.31日推出新批次房源，该项目共成交约23套，成交均价8330 12月别墅价格10000-12000元/平米，共成交2套 本月累计成交1套 本月成交1套 本月价格下调，约9000-11000元/平米，2期白金卡申领中，共成交3套 2、远大林语城：根据市场情况进行调价，同时不断推出新产品，以实现项目销售 大麦视点问题4：市场战略不清晰 问题一 市场战略不清 2011年12月 3、雅居乐花园：根据市场情况进行调价，营销推广活动营造现场氛围，以高性价比实现项目销售 2012年1月 2012年2月 2012年3月 叠拼207-249平，均价约10000，联排254平，价格12000-13000共成交0套 联排成交价8200元/平米，成交约10套 254平双拼210万，315平独栋400万，本月成交11套（均价8200） 11月底开盘，推出双拼，共成交21套 新春特惠八八、八九、九零折，共成交