宁德市周宁名仕时代广场项目策略提报.ppt

直效营销渠道 开发商原有客户资源营销 短信发送 DM单张直邮 立体化营销渠道 特色活动 大型户外广告牌（主体形象） ?户外广告牌：重大营销时广告牌更换内容，通过不断更新广告牌发布信息。 媒体整合战略 大型LED户外（主体形象） 广告选择价值链 户外广告 地 段 昭示性 人车流量 信息覆盖面 价 格 * 各区出入周宁县 的枢纽道路 中小企业密集地区 （工业区） 主要人流高峰地段 城中心步行街、 主干道 竞争对手户外 附近 户外选址原则 Part 5 营销策略 推货策略 1 2 3 营销推广 销售执行 几何庞大的销售精英团队，各品牌项目熟手sales大力助阵，为项目组建精英团队，强力队伍，超强杀客。 万科模式 1总监＋1销售经理＋N高级置业顾问＋策划团队 专业培训，每个销售人员都是“销售经理”！ 优秀的 销售员 内容培训 能力提升 1 2 《竞品分析》 《房地产专业知识》 《心理学及逼定技巧》 《社交礼仪》 《CALL客技巧》 《团队管理及配合》 《世界品牌巡礼》 《策划与销售有机融合》 时间管理的能力； 学习提高的能力； 情绪控制力； 市场穿透的能力； 促成交易的能力； 与客户沟通的能力； 产品推介的能力； 自我驱动力 动力+压力机制保证强大执行力！ 压力机制： 坚决执行末位淘汰制度，以2个月为期，销售业绩最后一名自动淘汰.并通过及时补充新人保持团队的活力。（鲶鱼效应） 动力机制： 重奖之下必有勇夫，完善激励机制，鼓舞营销团队战斗力。 奖励机制设置—— 刺激sales 销冠奖、头炮奖、销售指引奖、销售精英奖等等 刺激销售经理 优秀管理奖 4、定位阐述 结合项目具有的地段、规模、功能，将本案打造成具备商业综合体模式的以餐饮、娱乐休闲为导向，引领品牌商业、百货为特色的的首选之地。 餐饮娱乐+品牌商业+百货=商业综合体 01：本案地处周宁最繁华的地段，配套完善，人流、车流最集中之地。 02：本案有规模优势，符合城市综合体的经营需求。 03：商业综合体的模式填补周宁的城市空白。 04：复合型必然对景观、建筑形态、环境、休闲设施、硬景等硬件做出规划和要求， 营造温馨、舒适的购物环境，是消费者在购物中休闲和游玩、购物。因此在内部硬景的设计上将满足此需求。 最终形成 周宁人的城市客厅 集高端消费群体、现代化的、摩登的、都市的购物环境是周宁唯一的、先进的、难以复制的，代表着周宁城市发展的最高最新形象，是周宁的一个体验式消费、享受式休闲的尊尚空间及高尚社交的首选场所。 Part 4 定位推广 1 2 3 形象定位 客户定位 视觉推广 深度挖掘本案价值 客观分析本案现状及价值卖点： 城中心 繁华区稀缺住宅地块 最传统 最固执的周宁中心区 价值一 中心地段*绝版价值 价值二 交通便捷*完善配套 朝南路、车流、人流聚集之地 步行街南街商业辐射 价值三 名校教育*学府钱脉 周宁一中，县城最好的学府 狮城二小，周宁打造重点名校 价值四 稀缺产品*保值增值 配套便利 实用性强 投资首选 产品定位 刚性需求*投资性 价值定位 抗通胀*市中心资产 因此*综合产品属性及市场需求倾向 提出本案定位： 项目定位 繁华领地 都市生活 Slogan 远见价值 优享生活 Part 4 定位推广 1 2 3 项目定位 客户定位 视觉推广 WHO 那么建立于本案价值与劣势的矛盾之上，我们将如何定位目标客群？ 卖给谁 住宅客群定位 过年返乡置业 乡镇进城置业 购买力比较有限 有钱人都去福州、宁德买房了 聆听同行的声音 通过上面的分析，答案出来了： 刚需！ 周宁市场较高的房价已经失去了对高端购买人群的向心力，目前市场上的客群以在外经商客群与部分城区客户为主 我们的核心客群具备什么样的特征？ 客户 洞察 客户洞察 KEHUDONGCHA 访谈二 访谈时间：2014.5.1 访谈地点:狮城国际营销中心 被访谈人员：林先生 访谈人员：陈剑、聂瑞兰 是周宁本地的，在上海做生意，五一放假特意回来的。感觉自己身边很多人买房都买到狮城国际来了，因为这边地段好，配套什么的都很完善。 自己关注这个项目也比较久了，因为价格高，所以一直在犹豫，也一直在挑。 买房比较注重价格，自己辛苦一年到头也赚不了几个钱，感觉现在周宁的房价太高了，有点买不起了。 买房的话会比较怕注重身边的人现身说法，也没看到广告什么的，偶尔会收到几条短信。 名仕时代广场应该是卖商业的吧，没怎么听说 总体印象：买房最关注价格，地段。对本案的印象就是商业而非住宅。 访谈一 访谈时间：2013.4.27