第05章 房地产评估.pptVIP

重置建安成本的估测采用单位工程造价比较法，通过市场调查，选取三个比较实例作为参照物，进行分析比较，具体情况见表5—12。 表5-12 参照物 项目 参照物A 参照物B 参照物C 单位造价(元/平方米) 860 820 846 建筑面积(平方米) 1 800 1 600 1 580 层数 6 5 5 建筑结构 砖混 砖混 砖混 竣工(决算)时间 2010.4 2010.2 2010.4 用途 培训中心 办公楼 办公楼 经分析比较，得知：参照物A外部装修好于评估对象，因此单位工程造价比评估对象高3%；参照物B门窗的材质较评估对象差，因此单位工程造价较评估对象低2%；参照物C与评估对象的情况基本相同，无需调整。则： 参照物A调整后的单位造价为： 860×（100/103）=834（元/平方米） 参照物B调整后的单位造价为： 820×（100/98）=837（元/平方米） 评估对象的单位工程造价为： （834+837+846）÷3=839（元/平方米） 评估对象建筑安装成本为=839×2 000=1 678 000（元） =167.8（万元） ②估测勘察设计及前期工程费 勘察设计费按建筑安装成本2%计取，其他前期工程费按建筑安装成本1.5%计取，则： 总前期费用=167.8×（2%+1.5%）=5.87（万元） ③计算基础设施及配套工程费 根据政府有关规定及费用标准基础设施及配套工程费为12万元。 ④计算管理费用 建设单位管理费按建筑安装成本的2%计取，则 管理费用=167.8×2%=3.36（万元） ⑤计算投资利息 该项目建设期为1年，假定评估时银行一年期基本建设贷款利率为6%， 假设勘探设计前期工程费一次性投入，建筑安装工程费、基础安装工程费、管理费用在建设期内均匀投入，则： 投资利息=5.87×6 % ﹢（ 167.8+12+3.36）×6%×0.5=5.85（万元） ⑥计算开发利润 经调查分析，房地产行业开发该类房地产的平均投资利润率为15%，则： 开发利润=（167.8+5.87+3.36+5.85）×15%=29.23（万元） ⑦计算销售税费 经分析，营业税、城市维护建设税、教育费附加费率以及销售费用合计为开发后房价的9%，则销售税费为： ⑧计算建筑物的重置成本： 重置成本=167.8+5.87+12+3.36+5.85+29.23+22.16 =246.27（万元） ⑨估测建筑物成新率 经评估人员现场勘察，采用打分法计算得出该建筑物的成新率为94.63%，详见表5—13。 ⑩计算建筑物评估价值 经分析，该建筑物不存在功能性贬值和经济性贬值，则： 建筑物评估值=重置成本×成新率=246.27×94.63%=232.38（万元） （4）计算房地产评估值 房地产评估值=土地使用权评估值+建筑物评估值=180+232.38 =412.38（万元） 房地产单价=412.38×10 000÷2000=2 062（元/平方米） 表5-13 房屋建筑物成新率评定表 建筑 名称 办公楼 结构 类型 砖混 建造 年份 1998年 层数 4层 建筑 面积 500平方米 分部 序号 项 目 评分 评分依据 结 构 部 分 1 地基基础 24 完好，无任何下沉，有足够承载力 2 承重构件 24 墙体、楼板、屋面板、梁等完好 3 非承重墙 14 平直完好，无倾斜 4 屋面 19 完好平整，不渗漏 5 楼地面 14 整体面层平整牢固，无裂缝、起砂 6 （1+2+3+4+5）*G 71.25 装 修 部 分 7 门窗 24 开关灵活、完整无损 8 外装饰 19 完整、牢固、无裂缝、空鼓 9 内装饰 19 完整、无破损 10 顶棚 18 完整、无破损 11 细木装修 13 完整牢固、油漆完好 12 （7+8+9+10+11）*S 11.16 4.评估结论 根据计算结果，经分析确定评估对象房地产的市场价值为412.38万元，房地产单价为每平方米2 062元。 设 备 部 分 13 水卫 38 上下水通畅、器具齐全、无锈蚀 14 电气照明 23 线路装置完