【2017年整理】土地估价师实践小结.docVIP

土地估价师实践日志一 本人从2011年开始在******土地评估有限公司从事土地评估工作，通过努力学习理论知识，在2013年通过了土地估价师的考试，取得土地估价师资格。并于2014年6月开始进入实践期，在****土地评估有限公司开始为期两年的实践学习。 之前的理论学习，让我对土地评估的基本概念、计算方法等方面都有了一定的了解，实践开始后，在**老师和**老师的指导下，我开始系统地学习整个评估流程，并积极开展评估工作。刚开始在工作中主要是协助老师做好相关工作，从客户接待、现场勘察、资料收集、评估报告的撰写、评估报告的装订等，均积极参与学习，并初步掌握评估的基本流程与注意事项，对报告中涉及到的评估原则和方法的应用、各项法律法规等都有了更深刻的理解并能加以运用。 公司主要擅长抵押贷款类土地评估项目，我参与较多的也是此类评估项目，下面就本人参与的土地估价案例作具体分析： 一、估价项目名称 ******有限公司所属位于***沿江镇石牛村国有出让土地使用权抵押价值评估 二、估价目的 委托方因抵押贷款的需要，拟以委估宗地国有土地使用权设定抵押权，特委托**土地评估有限公司对涉及的国有土地使用权进行评估，本次评估结果仅为确定抵押贷款额度提供价格参考依据。 三、估价基准日 二O一四年七月十八日 四、估价日期 二O一四年七月十八日至土地登记状况 待估宗地的土地使用者、位置、用途、国有土地使用证编号、面积、土地级别、权属性质、登记日期、图号、宗地号等详见表2-1。 土地使用者 宗地位置 用途 国有土地使用证编号 宗地面积 （㎡） 土地级别 土地权属性质 地籍图号 宗地号 2615.06 沿江镇一级 工业用地 出让 石牛村 310 合计 待估宗地的四至范围： 东：南：西：北：2）土地权利状况 根据委托方提供的《国有土地使用证》及相关资料，待估宗地的权利状况详见表2-2。土地使用者 登记用途 国有土地使用证 编号 机关 时间 他项权利状况 工业用地 ** ***人民政府 2014年4月18日 无记载 3）土地利用状况待估宗地土地估价遵循公开、公正、公平的估价总则，坚持独立、客观、合法的估价准则。土地估价原则一般有替代原则、最有效使用原则、变动原则、供需原则、均衡原则、收益递增递减原则、贡献原则、适合原则、竞争原则、预测原则等。根据估价对象类型、估价目的，本次估价遵循如下估价原则合法原则　　合法原则是指土地使用权价格评估必须以估价对象的合法利用为前提。进行土地使用权价格评估时，必须确保估价对象来源合法、利用合法。同时，土地估价还要遵循相关法律法规的规定。报酬递增递减原则 由土地报酬递增递减律可知，土地的经济产出随其投入要素的变动而变动。在假定其他投入要素不变的情况下，随着某种要素（如投入）投入量的增加，将导致土地的总产出量、平均产出量和边际产出量呈现先递增后递减的态势。这就是估价应遵循的报酬递增递减原则采用和委估宗地采用了和成本逼近法两种方法评估。采用评估时，本次估价中采用的，。成本逼近法采用的土地取得费、土地开发费为委估宗地所在区域客观发生的费用，其它参数取值依据有法律、法规和文件依据，对评估出的平均价格根据委估宗地的特点进行了因素修正和年期修正，其评估结果地地地 成本逼近法评估结果（元/㎡） 地价确定方法 委估宗地单位地价（元/㎡） 925.70 695.27 加权平均法 833.53 六、评估报告完成后与老师进行交流 初步完成评估报告后，与老师一起就报告撰写过程中及整个估价过程中出现的问题及时进行交流，工作态度与工作热情较好，需要一直继续保持下去，在工作中处理客户关系等也较得体，但在报告撰写过程中对各项专业知识的运用还需进一步加强与提高。 七、估价报告的装订并提交客户 八、感悟与体会 1、刚进入实践期，对土地估价工作的各项流程都还在熟悉与学习中，虽然已通过考试，对理论知识有了一定的掌握，但在实际运用过程中还是觉得有些困难，需要在以后的实践过程中不断加强这方面的学习，真正做到理论与实践相结合。 2、土地估价过程中，估价师的经验和执业操守也同样重要，作为一名好的估价师，要时刻保持良好的工作作风与执业道德，客观、合理、公平、公正，才能做好估价工作。 3、不同的估价目的和用途，估价师所考虑的影响因素也不一样，本次评估的抵押贷款类估价项目，报告服务于金融业的抵押贷款、担保业务，金融业本身需要的是安全、稳健、谨慎，估价机构和估价师处在中介的位置，须注意抵贷双方的风险，规避估价机构及估价师的风险。 2014年8月1日