房地产项目开发策划书(完整版).doc

房地产开发与经营课程设计 目录 一、宏观市场环境分析 （一）武汉市宏观经济环境分析 （二）产业政策对房地产市场的影响 二、区域市场分析 （一）区域环境分析 （二）区域产品特征分析 （三）新政对区域的影响 三、产品定位 （一）项目SWOT分析 （二）形象及市场定位 （三）文化内涵定位 （四）目标购房群定位 （五）产品设计定位及建议 （六）价格定位 四、销售推广建议 （一）销售推广建议 （二）案名及平面表现 （三）营销推广建议 五、案例评述 武汉房地产市场2007年底，武汉GDP就已经到达3141亿元，跨入“3000亿俱乐部”。 武汉作为湖北经济增长的“引擎”，在全球金融危机背景下， GDP增长快速，仍高于全国、全省平均水平。武汉着力打造八个千亿产业，各项指标接近十年最高水平。武汉经济呈现以下特点：1、消费市场旺畅。武汉累计实现社会消费品零售总额持续增长。2、消费价格回落，这将促进人们对高价值产品的消费居民收入提高，将促进房地产市场更加活跃。 （二）产业政策对房地产市场的影响 与房地产市场联系比较紧密的金融政策，税收政策以及国家各种关于调控和稳定房价的政策措施对房地产市场起着很大的影响，下面我国针对房地产市场的最新政策。 虽然目前宏观经济明显复苏，但经济增长基础尚不稳固；而楼市价格的持续上涨，房价重站高位。由此判断，未来的房地产政策将可能走向有保有压，对首次置业继续优惠、对二套房贷款收紧的政策可能性更大。 二、区域市场分析 （一）区域环境分析 本案位于武汉新型商业区——光谷商业区腹地，离武汉光谷CBD近五分钟车程，在短时间内就能到达光谷中心，满足各项购物需求；小区面朝中国最大的城市内陆湖——东湖，自然环境优美，在小区内生活，东湖美景尽收眼底，为您的居住带来身临鱼米之乡之感；小区背临著名学府——中国地质大学，人文气息浓厚，使您置身家中就能聆听高等学府的教育。 楼盘区位图 小区区域内住房供应量将在今年内继续上升，新老项目供应量加大，供求比平衡，市场竞争激烈。区域内经济发展进一步加快，诸多高新企业及高新项目不断推进，入住人口不断增加，区域面貌得到进一步改善。区域配套完善，地铁2号线2010年开通，光谷步行街容量进一步扩大，沃尔玛落户、新世界进驻、金融港推进……区域配套档次提升。 光谷10年供应量预估 09年受到08年市场低迷影响，供应量出现缺口，供求比持续低位运行态势，前期库存得到充足消化。 （二）区域产品特征分析 通过对区域市场同档次产品、产品形态相似产品及客群相同产品进行分析，主要有： 项目名称 发展商 地理位置 新凯山泉居 武汉市洪荣物业发展有限公司 洪山区珞瑜路727号 保利华都 湖北保利投资有限公司 东湖高新区虎泉街下马庄 金地中心城 东湖高新技术开发区雄楚大街908号 湖北天地房地产开发有限公司 新都汇 武汉市洪荣物业发展有限公司 洪山区珞瑜路727号 当代香颂公馆 武汉当代物业发展公司 洪山东湖开发区光谷广场东 世界城米兰印象 武汉市利嘉置业有限公司 东湖开发区光谷广场东侧 区域内各相似项目 区域内个项目供应分析 项目名称 总建筑面积 已售面积 可售面积 新开山泉居 4万 3.88万 0.12万 保利华都 56万 55.13万 0.87万 金地中心城 31.7966万 31万 0.7966万 新都汇 9.9149万 8.9万 1.0149万 当代香颂公馆 3.3987万 3万 0.3987万 世界城米兰印象 15万 7.55万 7.45万 区域内个项目基本技术指标分析 项目名称 占地面积 总建筑面积 容积率 新凯山泉居 2.5万 4万 1.49 保利华都 20.1万 56万 2.79 金地中心城 7.7283万 31.7966万 3.89 新都汇 1.7045万 9..9149万 3.7 当代香颂公馆 1万 3.3987万 3.3 世界城米兰印象 2.7347万 15万 3.55 可以看出，该区域的项目楼盘容积率大多数在2—3.9之间，产品形态与品质有较大差异。 区域内各项目绿化率分析 该区域的项目在绿化率上差异不大，集中在30%—36%之间，在规划理念上，在规划上多以以尊重自然、