4–物业管理基础知识.doc

一、物业管理的概念 物业管理是指由专门的物业管理经营机构和人员受物业所有者的委托，根据国家有关法律，按照合同和契约，运用现代管理科技和先进的维修养护技术，以经济手段对已竣工验收投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施、场地，以及物业区域周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路养护等实施统一的专业化管理和维修养护，为居民生活提供高效、优质、便捷、经济的综合性服务。 物业管理在房地产发展中的积极意义主要体现在以下几个方面： 第一，物业管理发展成为独立的社会经济部门，不仅是形成全国性或区域性物业管理竞争市场的前提；而且促进了房地产开发、经营、服务的有机结合，有利于城市房地产业运行体系的确立与完善。 第二，物业管理是一种社会化管理模式，这是和房地产管理十几年来推行的房地产综合开发的改革相适应的，是和房地产综合开发这种大生产的生产方式相适应的，有利于房地产业摆脱旧有的自建自管的小生产方式和分散管理方式，加快向规范化、标准化、现代化的科学管理方式转换。 第三，从社会角度看，建立社会化、专业化的物业管理体制，克服了长期存在的多头管理、互相扯皮的弊端，有利于充分发挥住宅区及各类房屋设施的整体功能，实现房地产业的社会效益、环境效益和经济效益三个效益的统一，推进社会综合环境的改善。 第四，物业管理推行“有偿服务”和“一业为主、多种经营”相结合的经营方针，促进了“以小区养小区，以物业养物业”这一新的自我发展机制的形成，利于物业管理拓宽资金来源渠道，培植良性发展的资金循环机制。 第五，从财富积累的角度看，物业管理通过缜密的管理措施和优质的修缮服务，提高了房屋住用安全程度，保障了房屋的完好程度与使用功能的正常发挥，延长了房屋的使用寿命。 第六，物业管理为开发商树立了良好的企业形象，增强开发商在房地产市场中的竞争力，有利于实现开发商的投资预期，加快再开发速度，形成良性循环。 二、物业管理发展方向 根据建立社会主义市场体制的要求，中国物业管理应当选择专业化、市场化、社会化、规范化的发展模式。 所谓专业化就是： 第一，有专业的人员配备。 第二，有专门的组织机构。 第三，有专业的工具配备。 第四，有科学、规范的管理措施和工作程序。 所谓市场化就是要使物业管理按照市场经济的原则去运作： 第一，物业管理执行机构应是市场的主体，即是企业化的机构—物业管理公司，而非行政性的组织。 第二，允许市场主体获取合理的利润，防止人为地约束限制物业管理对经济收益的追求。 第三，物业管理实行有偿服务，各项收费标准由市场定价。这个市场就是物业业主或使用者对物业管理和服务的需求，从而物业管理费取决于物业使用者的收入和消费水平，并非一成不变。 第四，物业管理公司要根据实际需要，开展多元化、多层次的经营服务，向居民提供尽可能的方便。 所谓社会化功能就是： 第一，为适应社会化大生产专业分工的要求，政府应鼓励开发商将其所开发的物业委托给专业管理公司去管理以获得经营效率。 第二，从法律与产权关系上讲，物业在售出后，物业及其周围设施的使用权、处分权便归属于全体业主，所以实施物业管理必须要反映业主的意见和要求，切实维护其合法权益。 所谓规范化就是： 第一，物业管理企业要根据国家有关政策法规，在工商行政管理部门正式登记注册，接受审核，依法经营。 第二，物业管理公司应通过规范的程序接管物业。这包括行业主管部门的资格审验，获得业主管理委员会或开发商的正式聘用等。 第三，物业管理单位需用科学规范的手段，按照合法的程序实施管理，并履行接受业主管理委员会和政府主管部门监督检查的义务。 一、物业管理机构 （一）物业管理公司，是专门从事地上永久性建筑物、基础设施及周围环境的科学管理，为业主或用户提供良好的生活或工作环境，具有独立法人地位的经济实体。 物业管理公司的特点是按照企业化、专业化、社会化、制度化的要求管理物业，坚持“统一管理、综合服务”，“取之于民，用之于民”，“以区养区”，“自我运转、自我发展、自我完善”的信条，是一个经营型的经济实体。 物业管理公司的机构根据发展和管理的需要一般可设置以下机构： 1.总经理室。 2.办公室。 3.财务部。 4.公共关系部。 5.工程部。 6.保安部。 7.清洁环卫部。 8.绿化部。 9.经营发展部。 建设部1994年3月颁发的《城市新建住宅小区管理办法》规定，物业管理公司的权利有： 1.根据有关法规，结合实际情况，制定小区管理办法； 2.依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理； 3.依照物业管理合同和有关规定收取管理费用； 4.有权制止违反规章制度的行为； 5.有权要求管委会协助管理； 6.有权选聘专业公司（如清洁公司、保安公司等）承担专项管理业务； 7.可以实行多种经营，以其收益补充小区管理经费。 物业公司的义务有： 1.履行物业管理合同，依法经营； 2.