2014年五洲观澜营销执行案汇报稿104p精选.pptx

;;;项目推售：;业绩回顾;2014年4月货量盘点;2014年4月一二期剩余总货量盘点;2014年高层货量盘点;2014年高层货量盘点;2014年别墅货量盘点;2014年别墅货量盘点;2014年目标：;;14;项目取势模型;Q1：市场宏观基本面情况如何？;17;挑战2：蝴蝶效应。美国缩减QE引起中国资金外流，金融紧缩将重挫房市;目的：通过“双向调控”的政策压制，实现从严调控，抑制需求；防止房价过快上涨或下跌，使市场稳健平稳;机遇2：运城人均GDP进入3535美元，房地产进入高速增长周期;Q1：市场宏观基本面情况如何？;;运城市场分析;运城市场分析;运城市场分析;;2014年运城房地产格局：北区热点价值被市场认可;2014年运城城市规划：;2014年运城价值兑现：;; 2014年目前竞争项目的可售面积达到204万平方米，产品类型、价格均差异不大；主力户型面积120左右的总价从42万到66万，货量压力很大。;直接竞争者1：鑫地·理想城—区段位置相同、大体量;金鑫·华源豪庭分析： 1、优势：北区中心区，交通便利，当地品牌开发商， 2、产品差异：ArtDeco建筑立面，首创双层地下室，三重侯梯大堂 3、开发商品牌：本土老大开发商;直接竞争者3：星河城—有大型商业配套，包括办公、娱乐;直接竞争者4：萃林佳苑—与本案共有资源，价格低;;客户特征;2013年来访、来电客户知晓渠道分析：朋友介绍和路过为最大来访渠道;2013年来访客户居住区域分析：主要以市区内客户为主，北区就近置业客户最多，县域客户中临猗、万荣最多;市区客户：购买126平客户占比23%，94平占比16%，113平和158平分别占比14%、13% 临猗客户：购买126平客户占比22%，94平占比18%，113平和121平分别占比12% 万荣客户:购买126平客户占比23%，94平占比18%，113平占比15% ;;Q3：项目本体？;项目本体价值;运城规模最大的居住综合体，未来将吸引五分之一运城城市人口入住，自我中心的超大新城;项目本体价值;项目本体价值;项目本体价值;Q3：项目本体？;营销策略： ;策略分解：;;;;房地产产品价值构成：本项目需提升项目的服务价值与人文品牌等无形价值从而提高客户对价格的接受度;跳出当前运城竞争蓝海只有一条路：建立项目强势的人文品牌标签，着力于项目核心价值树立项目独一无二的形象;项目核心价值梳理：;世界级中央公园生活起源与样板-----纽约中央公园成为城市中心最顶级生活代言;;五洲观澜 百万国际城邦，中央公园生活;1、形象攻略;大事件1：一个影响城市格局的论坛，“运临一体，城市再发展高峰论坛”;大事件2：一次正式的产品发布会;大事件3：面向全城的“五洲观澜国际移民运动”;大事件4：携手吉尼斯世界纪录，与果农协会合作，一起创造属于运城的吉尼斯世界纪录;城市边界改造：强化解放北路作为“五洲观澜”城市边界的包装;价值提升1：商业业态的提前招商初步成果发布会;价值提升2：成立恒生国际物业管理公司并邀请世邦魏理仕担当全程物业顾问;形象物料：创建一本期刊，《恒生 私享家》;;2、推广攻略;扼守城市要道：线上通过扼守运城各主要交通要道来覆盖全城;-线上媒体推广配合关键节点和营销事件;围绕大事件及营销节点;一场轰轰烈烈的舆论大整合;微博/微信;线下推广原则：画出客户地图及轨迹地图，针对目标客群精准实施渗透，对目标客群进行精确制导打击;-DM、短信、Call客配合节点及小众活动渠道营销;活动营销紧扣项目及社会热点，引起市场关注，吸引目标客户上门并产生旺场效应;活动营销紧扣项目及社会热点，引起市场关注，吸引目标客户上门并产生旺场效应;活动营销紧扣项目及社会热点，引起市场关注，吸引目标客户上门并产生旺场效应;;3、客户攻略;成立客户会恒生会：与国际移民行动共同构成系统维系客户的平台，持续产生购买力;成立客户会恒生会：通过圈层系列活动实现项目影响力的圈层传播;团拜会：对目标客户聚集的集团、企业、单位、部门开展团拜会及专项推广;分销团队：建立强有力的自主分销团队，深入客群集中的县市进行一对一拓展，制度管理是战斗力形成的保障;分销团队：建立强有力的自主分销团队，深入客群集中的县市进行一对一拓展，制度管理是战斗力形成的保障;别墅客户：“圈层”营销，通过顶级的圈层活动与内部认购的等级模式，提高客户购买欲望及建立购买信心;商业客户：“造梦”营销，通过对商业的提前业态规划、定位及招商，增强客户信心，并提前蓄客，集中发售;;4、展示攻略;前广场及公园：昭示性+五洲观澜国际公园生活展;核心价值点的傻瓜式说明：旅游式说明，在不知不觉中向客户传递项目价值，同时保证能够大批量客户接待;售楼处的艺术化再造：低成本快速地在公园前广场空地建造临时售楼处展示，满足大批量客户接待的销售功