刁论开发区土地出让方式选择试.pdfVIP

， ， ． ，， 沿海经 贸 1997年 第 4期 开发区建设 刁试论开发区土地出让方式选择 厂]郭 中 ·2 一 }Ct3 本文结合连云港开发区土地出让 的实际情况 ，对 在土地批租制下，用地者要一次付 出几十年的地 开发区土地 出让方式进行分析 ．提 出开发区土地 出让 租折现总和这样一笔巨款 ．无疑是～个相当沉重 的负 应以年租制和批租制并重的观点．以更好地促进开发 担 ．而且必然会影响到直接生产 ．经营性 的投资。投资 区发展 。 商在厂房还没建起来 ，产品没生产出来之前 ．对支付的 一 、 I审开发区土地出让方式的必要性 每一笔资金都是审慎的。对财力雄厚的大公司、大财团 土地是财富之母 。土地即是开发区的载体 ，又是开 而言是这样．对一般的投资商来说 ，更是如此。这也是 发区筹集建设资金 的主要来源之一 。开发区是在国家 开发区在招商引资过程中．投资商在地价上一而再、再 没有拨赦 的情况下靠贷款发展起来 的，是依靠出让国 而三地讨价还价的原因。因而批租制在一定程度上影 有土地使用权 ，吸引资金进行开发建设 的。建 区开始 ， 响了开发区的快速发展 。 即实行场地有偿使用 ，在此基础上 ．从 1987年起按照 土地批租．对地主即开发区管理者 (不论管委会还 国家规定，与经济特区一道 ．在全国较早实行土地使用 是总公司)而盲 ．应事先测算 出几十年 的地租折现总 权 出让 、转让制度 。这种有偿出让国有土地使用权的方 额。在批租制过程中．地租每年都有变化．地租折现总 式 ，为开发区筹集 了大量的开发建设资金．成为开发区 额也难 以测算。地租折现总额的经济涵义是：地主用这 的 “第二财政”，有力地促进了开发区发展 。 笔资盒用于投资．其每年所获利润额至少要等于复利 连云港开发区 1984年 l2月建区以来 ．累计 出让 的利息额．才算 保本 ，进一步则应力争每年所得利润 土地 5971亩 ．合 同出让金额 1．94亿元 。其中 1992． 不低于逐年上涨的地租 ．才算是 获利 。如果做不到这 1993年共计 出让土地 98宗 4228亩 ，巳收回土地 出让 一 点，造成所收批地租过低 ，则实行批租制会得不偿 金 O．99亿元 。然而 ，从 1994年以来 ．与其他一些 中小 失。而地价测算的难度在于精确．一次性地预测出来来 开发区一样遇到土地 出让效量下降、开发速度减缓、土 几十年的地租额，无疑 比逐年测算要 困难得多。地价测 地财政作用不明显的问题 (参见表 J．连云港开发区 算难以准确 地租时有流失，这也是批租制实行过程中 】992年到 1996年土地 出让情况)。究其原因．固然与国 的一十难点。 家从 1993下半年以来实行宏观调控，市场资金流量减 目前 ，首批国家级开发区都面临 “二次创业 的考 少以及开发区竞争过度等因素有关．但仔细审视．与土 验．如何在新一轮 的开发热潮中，在合情合理合法前提 地出让单一的批租制也不无关系。 下 ．做活土地文章．发挥土地特殊的招商引资功能．是 衰 1 连云港开发区 1992--1998年土地出让情况 一 个值得思考的问题。同时开