迷你单位无助改善居住环境.PDFVIP

第 118號 2016 年9月 30日 迷你單位無助改善居住環境 近年，香港一手新盤出現了越來越多實用面積 200 平方尺左 蔡永雄 右的迷你單位。即使在全球經濟前景不明朗和金融市場大幅波動 高級經濟研究員 Tel 下，這些單位仍深受市民歡迎，反映出發展商能充份掌握香港樓 rickychoi@ 市、經濟和社會的情況，為市場提供最受歡迎的產品。 首先，近年政府推出了多輪需求管理和物業按揭貸款的審慎 監管措施，有關措施均是向首次置業人仕傾斜，並對非永久性本 港居民和以公司名義買入物業的買家徵收高達樓價 15%的買家印 花稅。一直以來，非本地客和公司客對大型單位的需求較大，限 制他們買樓無疑直接影響了對大型單位或豪宅的需求，再加上近 年內地經濟增長放緩、本港經濟僅溫和增長，以及金管局對物業 按揭的態度甚為審慎，不僅收緊了按揭成數，亦要貸款人通過壓 力測試，大大抑制了市民換樓，以及對大型單位或豪宅的需求。 因此，發展商為了 迎合首次置業人仕的需要，為他們提供能 夠負擔的單位。以現時港島、九龍和新界一手住宅的實用面積尺 價分別 20,000 以上、15,000 至20,000 元及12,000 至15,000 元計， 若發展商要像以往一樣興建實用面積 300 多至400 多平方尺的單 位，這些港島單位的入場費將會達到 700萬 至800萬，而新界單 位的售價亦達到 400萬以上。上述港島單位的售價顯然不是首次 置業人仕能夠負擔的，故若發展商要以首次置業人仕為他們的銷 售目標，他們便有需要興建一些更小型的單位，在 以較高的平均 尺價出售的同時 ，亦能把售價控制在港島 400萬 至600萬、九龍 聲明 ﹕ 400 多萬、新界300 多萬的水平，再配合一些發展商自行或透過財 本文觀點僅代表作者個人判斷，不 務公司提供還款或二按計劃 ，讓首次置業人仕可以上車。 反映所在機構意見，不構成任何投 資建議。 再者，物業一直以來均是香港市民的一大重要投資工具，但 1 在金管局推出物業按揭貸款的審慎監管措施後，投資物業所需的 首期最少為樓價一半，不是一般市民能夠負擔的，但迷你單位的 售價可低至 300 至400 多萬，加上不少迷你單位是座落於港九市 區，相信亦不愁租客，故吸引了一批本地的投資客追捧。然而， 雖然這些迷你單位的總體售價不高，但要注意其平均尺價大多創 下區內新高的水平，並需注意未來若有越來越多迷你單位落成的 話，市場對這類單位的需求是否足夠。 鑑於香港一手新盤陸續出現這些迷你單位，未來數年的住宅 供應量將有較大機會可以達到 每年 19,000 至 20,000 個單位的目 標，但要注意這些迷你單位的實用面積有限，相信最多只能由一 人或二人家庭居住，當中不少或是原來與父母居住或與朋友合租 單位的年輕人、部份是新婚家庭、以至來港升學的大學生或研究 生，令未來本港住戶的人均數目將進一步降低。雖然迷你單位的 出現可以解決部份年輕人的住屋和置業需求