长沙滨江世茂铂翠湾2012年豪宅营销策略案-新鼎地产2012年1月.ppt

世茂铂翠湾2012年营销策略案;项目目标;;;政策导向、市场表现、市场存量等方面综合来看，2012年持续淡市。上半年触底，下半年开始回升。;;市场之变;;尤其是，竞争变化后，各条产品线，在竞争中全线受困！;;竞争之变;竞争之变;;竞争之变;竞争之变;竞争之变;;竞争之变;小结： 本项目的82平的二房和奥克斯的二房户型设计竞争基本持平； 但由于奥克斯价格较低且位置占优，奥克斯将占有较大优势。;竞争之变;竞争之变;竞争之变;小结： 本项目的98平米2+1户型，面积略大，价格相对较高，总价较大； 且绿地与奥克斯有一定的地段优势，因此本项目的2+1户型将处于弱势。;竞争之变;竞争之变;小结： 相对而言，本项目商业体量较小，容易造成供不应求的氛围； 项目价格较低，周边商业竞争项目暂时相对较少，未来四个月，奥克斯商业未出来之前，这对本项目的商业是一个机会。;竞争之变;竞争之变;;;打造真正豪宅，寻求差异，跳出竞争;是否能成功做豪宅？;是否能成功做豪宅？;是否能成功做豪宅？;;是否能成功做豪宅？;本项目;是否能成功做豪宅？;是否能成功做豪宅？;是否能成功做豪宅？;是否能成功做豪宅？;是否能成功做豪宅？;是否能成功做豪宅？;是否能成功做豪宅？;是否能成功做豪宅？;是否能成功做豪宅？;是否能成功做豪宅？;是否能成功做豪宅？;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;我们选择保利、运达、华远战线，但我们是凭什么有资格来与豪宅站在同一阵线？;;;;;;;;;;;;5000元/平豪装：树立与万达、运达叫板的资本。;用材用料：细节彰显豪宅标准，定义豪宅血统;入户大堂：全大理石装修，高级木材包装。;智能安防：树立身份感、地位感、安全感。;园林升级：置放建筑小品，提升园林品位。;物管服务：加强安保、园林管理等，从细节彰显豪宅品质。;;接待流线-开车门：酒店式接待，彰显客户身份。;接待流线-雪茄：来访客户送高档雪茄，从细节和其它豪宅区分开来。;置业顾问形象提升：对置业顾问从形象、身高进行筛选，建立项目高端形象，同时建立置业与客户平等对话的信心，塑造项目豪宅性格。;置业顾问培训提升：奢侈品培训，让置业顾问了解奢侈品，以更好地和客户进行沟通。;;;客户分析;项目于2011年4月30日开盘，推出1#栋130-195㎡户型，共220套房源，销售211套，销售率96%。;深度访谈;客户分析;客户小结;他们是一群金字塔中上层或金字塔尖的人……;他们是一群“空中飞人” 飞机是他们常坐的交通工具……;他们的业务遍布全国 希尔顿、万豪、喜来登…… 这些超五星级酒店使他们经常光顾的场所;高尔夫球是他们所钟爱的运动 当然一些高端的休闲娱乐消费场所和奢侈品店 也是他们经常光顾的地方;世茂品牌接地气，需要服务长沙地产13年的新鼎，搭建桥梁。;面对这样一个客户群 我们如何把他们搞定;新鼎认为：本案客户可分为四个维度，对其进行“精确制导”、“重点打击”！;客户攻略;客户攻略;客户攻略;客户攻略;客户攻略;客户攻略;客户攻略;客户攻略;客户攻略;客户攻略;客户攻略;客户攻略;客户攻略;淡市之下、二十万客户资源为王！;;;;;;;推售错开，掩护突围;1-5月。主推商业和82㎡二房，避开核心竞争奥克斯； 6-9月。洋房工程节点提前到6月拿预售，6-9月推洋房； 10-12月。市场形势有所好转，全线出击。;1-5月。主推商业和82㎡二房，避开核心竞争奥克斯，并降低82平价格500元/平进行促销，抬升98平以上户型单价100-150元/平米，实现良好掩护出货，???货量1.8亿+1.5亿，销售额2.31亿； 6-9月。洋房工程节点提前到6月拿预售，6-9月推洋房，区内本案独有，货量2.8亿，销售1.96亿； 10-12月。市场形势有所好转，全线出击，销售0.75亿。;操作性强。不需要对项目进行大调整。 ;THE END 谢谢聆听