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杨闸环岛写字楼项目 营销策划沟通方案 5W1H思路： W Where 在哪里？ 区域环境 W Which 哪一个？ 项目自身优劣势 W What 做什么？ 定位与规划 W Who 卖给谁？ 客户定位 W When 什么时候？ 开发周期与销售阶段 H How 怎么做？ 营销思路 本方案要阐述的三个问题 W What 做什么？ 定位与规划 W Who 卖给谁？ 客户定位 H How 怎么做？ 营销思路 策划报告框架 策划报告框架 项目客群建议（Who） 客群需求分析 项目定位 项目规划建议（What） 项目规划原则 产品配比建议 项目营销建议（How） 差异化营销 定向营销 开发商关心的其它问题 销售价格 销售周期 项目目标客群分析 我们将从以下两个方面进行目标客群定位分析 1、客群主要需求分析 2、项目客群定位 1、客群主要需求分析 ?写字楼客户主要需求图表 企业所在地 工作室 投资用 分公司 其它 办事处 1、办事处 该项目位于通州跟朝阳的交界处，便利的交通紧联着CBD与通州工业区，在周边有着大量的库房、生产车间及大型建材市场，他们需要一个地方处理业务，而自有的办公室同厂房车间混在一块，环境很差，因此在附近办公，而又不需要投入太多资金的需求就很强烈。设办事处成为必要。 2、企业所在地 由于地理位置特殊，位于CBD以东，一些中小型企业为大型企业的下游企业或服务单位，想进CBD，但资金实力又不强。这些企业都讲究服务半径，如果离他们所服务的公司过远，交通成本和时间成本都很大，他们需要一个离上游公司不是很远，而价格也不是很高的办公场所。如果在市里租写字楼，支付的租金要远高于买写字楼的月供了。 3、工作室 北京是个机会很多的城市，适合年轻人创业，这部分群体买市里写字楼不可能，租用费用又太高，如果能在城市边缘购买，他们能接受20－50万元的首付款。这类公司多为广告类、技术咨询类、艺术类等。他们需要的面积也许不是很大，但空间布置要灵活，框架结构的空间比较适合。 4、分公司 一些大公司，由于不断发展壮大，不断向外围扩张，需要一些办公场所，即设立分公司，但又不想支付太高费用，因此在城市边缘一些档次还可以，价位又不是很高的写字楼成为首选。交通便利，也是这部分企业选择场所的重要条件。 5、投资用 市里的投资类物业竞争非常激烈，已趋向饱和。随着城市的不断发展和扩张，以及道路交通的改善，大北京的发展已向着五环、六环扩张。朝阳北路的改造、朝阳路的即将拓宽、八通线的开通、京通快速的畅通以及规划中地铁六号线，构成了便利的交通网。随着经济的不断发展与扩张，城市空间越来越小，向外拓展已成实施，相应的配套设施也会跟上，企业向外转移也成为可能。以上这些发展，将会形成新一轮的投资，也会吸引更多投资客的目光。 6、其它 一个市场总会有它的包容度，潜在的、非主流的客户也会发现自己的需求所在，他们未必会扎堆，未必需要高档次的形象，但一个适合自己的空间却很必要。这类客户诸如环保、医疗、电信等。 ?商业客户需求解析 青年路与朝阳路、朝阳北路交汇处，所谓的朝阳路板块，由于居住类物业的大量开发以及配套设施的发展，带动了一大批商业物业的发展，形成一定规模，据资料显示，在未来几年内，商业物业的投放还很大。通州区这几年的快速发展，形成了自己的商业模式，消费力也很强。而杨闸环岛区域，因为处于朝阳与通州的交界处，居住类物业不是很多，配套设施较为落后，商业也相对滞后，目前只有“大钟电器”这样一个主力店。 但随着近几年的发展，交通的不断改善，通州与朝阳的联系越来越紧密，包括房地产项目，在中间的联系带也多有发展，出现了近10个项目，如东卫城、成品家阳光华苑等。这些住宅物业的出现，势必会带动消费的增长，从而促进商业物业的发展。 ?商业客户需求解析 住宅大量出现，势必带来大量消费需求。本地区目前的商业缺乏，正好为本项目的商业带来契机。建议商业以百货商场的形式进行经营，提供地区日常消费、购物、休闲场所。 2、项目定位 ?商业定位 住宅大量出现，势必带来大量消费需求。本地区目前的商业缺乏，正好为本项目的商业带来契机。建议项目商业部分定位在提供区域生活配套的功能上。建议商业以百货商场的形式进行经营，提供地区日常消费、购物、休闲场所。 ?写字楼定位 从需求分析，写字楼客户一般是小型公司、办事处居多，属于边缘企业，而主流的大中型企业更倾向于在核心区域办公。因此，写字楼部分的定位是：中小型企业成长基地 项目规划建议 1、项目规划原则 2、项目产品配比建议 使用框架结构，便于面积分割与组合。 在考虑到成本和客群定位的基础上，尽量照顾产品的实用性。 合理安排分割面