昆明西二环路地块项目发展思路.ppt

* 昆风立面效果图 * 商业街借鉴 * 外立面建议 节能及环保 昆明正在兴建生态城市，政府不鼓励全玻璃幕墙形式的建筑。 沿西二环路方向的玻璃建议甲方采用Low-e中空玻璃。 * 外立面建议：商业外立面造型 商业外立面与写字楼整体风格相 协调 加强裙楼使用材料的处理， 营造高端商业氛围 沿街面落地玻璃处理，增加昭示性 二楼预留统一的广告位 灯饰等外立面细节处理 * 外立面建议灯光工程 关键词：美观、节能、绿色、环保 考虑因素： 城市夜景已是城市最美的风景，通过灯光效果更能勾勒出建筑的线条与灵魂。 建议要点： 不可以影响建筑的白天景观 物业维修方便； 不可采用彩色及大量的动态变化光色； 光色方面建议采用：黄、白两种光色 选择灯具的原则是必须符合设计的配光要求、灯具造型美观与建筑外观材质及造型协调匹配、品牌及质量安全 选择智能控制照明方式，可以节电在20~50%以上。 利用夜间照明体现建筑外型与结构美——灯光就是建筑的灵魂 * 公共空间大堂建议 关键词:阳光、生态、简洁、气派、纯粹 写字楼的第二门面; 高度是最能反映气派的元素; 一般大面积采用玻璃幕墙来营造舒适感; 地面、墙面铺设高级花岗石或大理石体现档次 ; 编制企业水牌营造商务氛围 …… * 公共空间大堂建议 本项目大堂高度建议 项目高度:100-120米 取标准层高度3.6--4.2米的2~3倍 本项目应达到10.08—12.6米 因此,本项目大堂高度建议在10~12米。 建议将1、2层上下打通，增加大堂高度。 Ⅵ 财务分析 销售均价区间测算 * 销售均价区间的估算 我们对高新区及西市区现有写字楼的租金情况进行了分析，并预估了昆风地块部分按5A甲级标准建成后的租金约在50-70元/㎡左右，按照市场目前平均租金60元/㎡我们大致可以评 估出本项目写字楼的大概售价： 计算方法：按写字楼的投资回报进行反算写字楼的售价（写字楼投资回报约为8%之间），即投资额约需12.5年左右收回； 计算基数：按100㎡的写字楼进行核算，其租金按80元/㎡/月进行计算； 计算步骤： 购买100㎡的写字楼，如按X元/㎡的均价进行计算，则总房款需100X元； 按照写字楼8%的投资回报，则12.5年可收回全部投入成本，即其租金总收益在：100㎡*50-70元/㎡/月*12个月/年*12.5年=75万元—105万元之间； 能过上述二点我们可以计算出写字楼由投资回报反算出来的市场售价，即100X=75或105，即X（项目均价）=7500—10500元/㎡； 高新板块泛商业土地成交位置 2011年两块办公土地由经典房地产购入，单价621.93万元/亩，楼面地价1710.24元/㎡，容积率5.45 2012年由昆明国家高新技术产业开发区国有资产经营有限公司购入性质为商业金融M1-10-6地块，单价678.81万元/亩，楼面地价2544.28元/㎡，容积率4.01 2012年由云南万通房地产开发有限公司购入一块商业金融地块，单价471.17万元/亩，楼面地价759.57元/㎡，容积率9.33 2008年由昆明佳宸房地产开发有限公司购入商业用地，单价187.4万元/亩，楼面地价1123.83元/㎡，容积率2.51 2009年由云南鼎易房地产开发有限责任公司购入商业用地，单价311.23万元/亩，楼面地价1135.32元/㎡，容积率4.12 高新板块近年来一级市场现状 高新板块约在03年才基本区域建设，继承了昆明城市的整体发展模式，以居住人气带动配套发展，所以前期一级市场主要以住宅类土地为主 写字楼土地成交用地共4块且都发生在2011、2012年这两年，成交楼面均价1288.75元/㎡，低于整体价格2447.71元/㎡ 商业类土地成交共2块，成交楼面地价为1132.91元/㎡，低于整体价格1785.24元/㎡ 土地类型 年份 面积 （亩） 交易起价 （万元） 成交价 （万元） 建筑面积 （万平米） 容积率 土地单价 （万元/亩） 楼面地价 （元/㎡） 数量 办公 2011年 128.57 79755.49 79755.49 69.94 8.15 620.31 1140.41 2 2012年 67.69 34795.45 42095.45 24.61 5.45 621.93 1710.24 2 办公 合计 196.26 114550.94 121850.94 94.55 7.22 620.87 1288.75 4 商业 2008年 10.20 611.47 1911.47 1.70 2.