珠三角住宅大盘项目发展战略建议.pptVIP

对标企业开发模式研究：地产品牌发展的四个阶段 “量大就是美” 适用前提 开发商具有极强的土地获取能力 区域性主导 产品系列化 区域性资源或成本优势 有规模化扩张的战略需要 庞大的客户基础或客户专营的能力 客户的主导性 特 征 1 2 3 4 规模开发型 案例：雅居乐、碧桂园、富力 在珠三角土地储备规模大，快速、规模性开发模式，开发项目体量大，产品快速复制，统一模式化，项目分布雅居乐主要为中山、广州，碧桂园主要为广州、佛山。 综合开发型 案例：万科、中海 以产品研究和物业服务为核心竞争力，由规模开发逐步走向精品路线； 万科以客户研发成熟的住宅产品，形成产品品牌后在战略区域内快速大规模复制，最终引领积极、健康的现代生活方式。 中海领先的产品研发和设计能力，高效科学的工程质量管理，塑造了大量高品质住宅项目。以上二者以品牌和产品为优势，市场接受度高，市场需求范围广，故战略分布广，产品以中小规模的精品项目为主。 区域外向扩张型 案例：恒大、保利 珠三角内未做重点布局，以广佛为主，华南市场扩张速度较慢，主要向全国范围内其他区域拓展项目。 对标企业开发模式研究 5 远洋地产在珠三角发展战略建议 对远洋地产华南区域战略布局的启示 一、依托远洋城大盘操作经验，在二三线城市获取大规模土地，通过区域运作，建立市场影响力； 二、通过融资、合作及并购等方式，迅速完成规模扩张阶段； 三、通过产品线研究及区域公司各项目开发定位，追求整体效益，资金的合理周转 远洋地产珠三角发展战略建议 在深圳、广州一线城市或市场发展前景较好的珠海拿资源条件较好地块，开发精品、综合性项目，提高市场影响力及品牌接受度； 在佛山、东莞、中山等二三线城市获取大规模，开发成本较低、销售速度较快的大体量项目，扩大市场占有率； 品牌和规模达到一定影响力之后，再珠三角内其他城市广泛扩张。 THE END 1、市场内在规律（可预测程度较高） 价 量 开发商 需求 房地产走势 量支撑价 1 ?外生变量 投机需求 投资需求 居住需求 价格变动 价助涨助跌 3 成交量支撑位 涨 跌 量先价后 2 资金宽松 资金紧张 三条规律 1、市场内在规律（可预测程度较高） 成交额下降 成交额上升 成交额上升 价量齐升 价升量跌 价量齐跌 价跌量升 价跌量急升 价量齐稳 量 价 量支撑价 1 价助涨助跌 3 价助涨助跌 3 量先价后 2 量支撑价 1 在07—09年的房地产行情中价量规律得到充分体现 价量规律在07——09年走势中的体现 ?深圳 ?其它一线城市 ?部分二线城市 ?部分中西部城市 量先价后 2 07 08 09 10 1、市场内在规律（可预测程度较高） 从该因素得出的基本判断 2、中央政府的政策考量（不可预测性高） 深圳商品房价量走势 房价拐点之一 房价拐点之二 9.27新政 10.22救市 所谓价格的拐点其实是政策的拐点 2、中央政府的政策考量（不可预测性高） 从该因素得出的基本判断 3、发商资金厚度与开工速度（可预测程度较高） 中期供给逐步回升 短期供给走平 回升 回升 走平 中短期供给并没有明显回升态势，08年金融危机导致的开工低迷是目前供给不能显著回升的原因。 中长期供给呈加速回升态势，供应洼地有望早日走出，届时有可能改变供求格局。 短期内供不应求的局面无法改变，价格继续上行。中期来看供求力量将逐步趋于平衡，甚至逆转。 从该因素得出的基本判断 3、发商资金厚度与开工速度（可预测程度较高） 4、通货膨胀预期（对市场情绪起催化作用） % CPI与70个大中城市房价同比增长走势对比 CPI 连续加息 同升 同降 在宽松的货币、财政政策刺激下，中长期内通货膨胀的威胁仍然存在 通货膨胀在前期将带动房价的快速上涨，但随之而来的降温政策将使房价涨速放缓，甚至可能下跌 4、通货膨胀预期（对市场情绪起催化作用） 从该因素得出的基本判断 对2010预测的总体结论 珠三角市场研究与分析 * 3 研究思路 1 2 通过对标企业在珠三角区域的土地储备情况分析及企业发展轨迹，推导出适合远洋地产的运营模式 通过对珠三角各城市经济指标、房地产市场容量及发展潜力的研究，对远洋地产市场扩张及战略布局给予参考建议 城市选取 珠三角8个城市：广州、深圳、佛山、珠海、东莞、惠州、中山、江门 研究方法 专家打分法、排序评级法 指标选取 经济发展水平及速度：08年人口规模、08年GDP 支付能力：08年人均可支配收入、08年房价收入比 市场容量及发展速度：06-08年平均销售面积、08年销售均价、06-08年销售均价 复合增长率 对标公司研究方法 根据对标公司土地储备分布状况及产品类型分析各企业战略发展模式 城市选取及