长龙黄石形象周边商业调研报告.pptVIP

投资者定位 本地符合定位的实力商家是项目的主力投资者； 私营业主、寻求投资项目的富二代； 愿意到黄石发展的外来实力商家； 外来投资客 客户定位 业态定位 餐饮类 休闲娱乐类 商业服务配套 F1 / 餐饮、社区配套 F2—F3 / 夜总会、量贩KTV、酒吧、美容院、SPA水疗、足浴、网吧、桌球馆、咖啡厅、棋牌茶楼 （不含民生银行已经租赁面积） 客户定位 区域商业环境 项目定位思路 推广招商策略 黄石经济状况 优先 符合项目定位、品牌意识强、实力型商家 品牌商户的进驻能有效提升项目的品位、项目形象越佳，吸引消费人流和提供稳定的租金收入，也符合项目黄石形象在黄石的品牌地位，也能使物业的形象更加深化； 定位餐饮、休闲娱乐、金融类实力商家可承受租金能力、抗风险能力较强； 稳定的租金收益保障投资客及开发商的合理利益，树立投资者的信心； 招商总体原则 餐饮类：美食城（中式酒楼）、（地域）特色美食、西餐厅（日式、韩式）、中式快餐、西式快餐、咖啡厅/棋牌茶楼… 休闲娱乐类：夜总会、量贩KTV、酒吧、美容院、SPA水疗、足浴、网吧桌球馆… 商业服务配套：美发厅、药店、洗衣房、茶叶+烟酒店、社区超市+水果超市、邮局、旅行社、银行、电信/移动营业厅… 经营面积：500平米以上，以大面积整体租售为主。 招商范围 招商核心期： ◆2010年4月至2010年5月，共2个月。 ◆完成建筑面积5400㎡，整体租售为主。 招商装修期 招商核心期 招商预热期 招商任务分解 第一阶段：(2010.4月上旬-2010.4月下旬) 工作安排： 市场调研结束，组建招商团队并进行团队培训，完成项目定位，拟定合同文本，拟定招商执行方案、租赁租金、招商优惠政策并审批确定，完成招商手册等相关宣传物料设计、印刷，拟定招商营销推广方案。积累商家资源、建立商家资源库，全面进行商家拜访，并意向洽谈，筛选优质商户。 工作重点： A、拟定招商计划和租金策略；B、完成招商物料；C、组建招商团队；D、积累客户资料，建立商家资源库；E、进行商家访谈，筛选优质商家；F、针对性的营销推广。 招商执行 第二阶段： (2010.5月上旬-2010.5月中旬) 工作安排： 招商工作全面展开，包括外地市场的突围（武汉品牌连锁商家，市级以下实力商家），重点主力商家深度洽谈，初步明确合作意向；利用龙头客户，迅速积累有效、意向商家，并了解意向商家经营情况、发展前景，完成目标商家的市场评估。 工作重点： A、重点主力商家深度洽谈，并明确合作意向；B、了解意向商家并完成评估；C、外地市场的拓展。 招商执行 第三阶段： (2010.5月中旬—2010.5月下旬) 工作安排： 招商核心期，跟进商家意向洽谈，促进商家进驻签约，进行最后招商冲刺。组织好商家签约和费用缴纳工作，同时督促签约商家进场装修。物业管理团队加大配合力度，完成开业前的各项准备工作。 工作重点： A、商家的签约各项细节沟通，督促签约商家进场装修；B、配合商家进场装修各项准备工作。 招商执行 第一阶段：(2010.4月上旬) 项目现场内外的包装，项目外立面、招商中心； 宣传物料的准备到位，DM单页、名片等； 时效性广告投放，信息的告知，包括银行入驻信息。 DM单页以目标客户点对点发放为主，阶段性广告投放以高端杂志，报广发布招商信息为辅。 第二阶段：(2010.5月上旬) 核心期广告策略，根据具体招商情况。 推广执行 根据项目定位、规划布局，拟订招商策略及实施方案； 组织、安排招商相关的在职岗位培训及测评、人员调整； 根据市场情况制订招商策略，并根据招商情况及时调整； 收集、整理品牌、商家资料，建立储备商源库，并及时更新； 协助编制招商物料，制订、提报招商广告投放计划、方案； 做好市场调查，及时掌握竞争对手、重要商家和相关行业的信息，并向公司领导反馈； 负责项目公共区域及建筑物附添广告位的规划、租赁； 负责商户进场装修相关手续的办理。 部门职责 执行策略 招商总体策略是招商工作的核心指导思想，制定招商总体策略，旨在明确招商工作方向。我们认为要将招商引商的总体策略确定为： ? 较强经济实力、抗风险能力，较强品牌意识，先进经营理念 保障租金收益； 保障物业的升值； 保障物业品牌形象； 保障投资客的收益率； 第一年租金 第二年租金 第三年租金 第四年租金 第五年租金 … 第十年年租金 … 第十五年租金 … 第二十年租金 55 55 57 59 61 … 75 … 91 … 111 租金递增策略 方案一： A、第一、二租约年租金不递增； B、第三租约年开始在原始租金的基础上，递增2%； C、第四租约年在第三租约年租金的基础上，递增3%； D、第五租约年在第四租约年租金的基础上，递增4%；