世联江河水利置业长沙白沙湾路项目整体定位部分汇报稿.ppt

一：项目所拥有的市场、竞争、自身等条件使得项目具有进入区域第一梯度能力，但不具备打造长沙市顶级项目的条件 2011年以来政府出台一系列政策但调控效果不容乐观，预期11-12年仍会出台更加严厉的市场调控政策，且行政手段的界入会更加深入 在政策面没有任何放松情况下，市场的表现说明市场自身的力量已经突破政策效力的束缚，政策效力正在边际递减，政府初期调控目标并未完全达到 信贷、税收等常规调控措施出现失灵的时候，政府行政干预手段就会出现，未来，政府看得见的手影响楼市将是常态 调控范围将从东部一线城市向内陆二线城市蔓延，部分交易活跃价格上涨过快的二线城市首当其冲 国务院办公厅27日发出通知，对新一轮房地产市场调控作出具体部署，要求进一步做好房地产市场调控工作。通知提出，尚未采取住房限购措施的直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬之前，出台住房限购实施细则。其他城市也要根据本地房地产市场出现的新情况，适时出台住房限购措施。 长沙房地产市场特别是在10年底交易活跃，在中央政府严厉调控楼市的大背景下，长沙很可能通过限购令等行政手段抑制房地产市场过快发展 国务院办公厅27日通知 对新一轮房地产市场调控作出具体部署，要求进一步做好房地产市场调控工作。通知提出，尚未采取住房限购措施的直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬之前，出台住房限购实施细则。其他城市也要根据本地房地产市场出现的新情况，适时出台住房限购措施。 根据近期二线省会城市限购先例，长沙市内中心城区可能成为实行限购的重点区域，本项目极有可能处于政策调控区域范围内 2011年已经有郑州，太原武汉，昆明等4个省会城市加入限购行列。限购范围均为主城区或市辖区 根据长沙市场现状地产格局，长沙市主要开发楼盘集中于二环与三环之间。我们预测2011年长沙可能限购范围为市辖五区整个范围，其中若长沙市政策力度较小，则三环之内为核心限制区域 短期内限购令的威力十分显著，抑需求的效果可谓立竿见影，但楼市供需缺口长期存在，从楼市本身的角度来看难以持久 【市场总体结论：谨慎乐观】在严厉的调控背景下，11-12年长沙市场总体持谨慎态度；但长远看行政手段调控难以持续，且长沙地产市场受城市经济、区域规划、刚性需求等的支撑，长期向好 核心结论五：本区域具有相对较优的城市、资源及居住条件，能够支撑高端项目的打造；但放置于长沙市内考虑，在城市地段、资源条件方面并不强势，不具备打造城市顶级豪宅项目的条件 长沙市相对封闭的市场竞争特征，决定了本项目未来的主要竞争仍来自于项目区域内部 随着城市的进一步东扩、武广新城的建设及运达超五星级酒店的建成，片区中心将从原有的人民东路转移至长沙大道两侧，形成以运达国际新城为中心的城东新的版块格局 重要商业节点 核心结论六：从区位、资源、规模等条件与周边项目及潜在项目对比，项目在区域内具有打入第一梯队的条件 交通条件：项目交通条件较好，与周边竞争项目相比基本处于同一水平，且相对于万家城、辉煌国际城等大盘具有一定的优势 与区域中心的关系：项目距离未来的区域中心运达国际新城距离较近，同时与武广新城有较好的联系，有一定相对优势 资源条件：项目与周边大多项目相比水平相当，与茂华国际湘、盛世华章等相比具有一定优势 规模：除三个大盘外，项目规模与其他项目相比基本相当，而容积率相对较低，具有较大优势 根据区域项目属性，将竞争对手分为四类：区域内大盘、规模类似的常规项目、高端配套项目、潜在竞争项目 区域内大盘：新华都万家城、辉煌国际城和美联天骄城 常规项目：湘域熙岸、盛世华章、茂华国际湘 高端配套项目：运达国际新城 潜在项目：项目周边目前尚未确定业主的用地 针对周边大盘的竞争机会：纯粹高端社区+精品配套+地段取胜 周边大盘项目 针对常规项目竞争机会：地段+资源+产品取胜 周边常规项目 针对高端城市配套项目的竞争机会：生态宜居+精品配套取胜，同时搭其高端配套的便车，实现对其他项目的超越 【区域客户】区域现状客户以泛公务员、拆迁农民、生意人、地州客户等为主，随着武广新城建设完善及城市价值提升，地州客户、省外客户及返乡客户会逐步增多 【区域现状客户分类】根据客户来源及属性不同，将区域置业客户群体细分如下 从已限购的城市来看，短期内限购令对纯投资客和再改客户影响较大，对本地刚需、首改及绝对高端客户影响相对较小 【产品定位】综合考虑周边竞争、市场实现、政策风险及客户特征，本项目产品户型上以主流户型为主，以实现资金快速回笼，一部分大户型，提升项目整体档次，并与常规项目形成差异化竞争 【PK大盘】 新华都万家城、辉煌国际城，大盘户型面积区间覆盖面广，但仍以市场主流为主，本项目做大户型可避开竞争 【PK运达】运达主力户型为146-217㎡的偏大户型，本项目主力户型