世联潍坊华德投资营子片区项目前期策划报告.ppt

2010年11月8日 2010年潍坊别墅供应结构 别墅供需——目前别墅主要以叠拼为主，双拼和独栋较少；双拼和独栋存在较大的空间 潍坊市2010年推出别墅845套，去化338套，去化率为40%。 潍坊市在售别墅项目以叠拼为主，占共供应量的69%；其他产品供应量相对较少，双拼产品供应较少仅占2% 潍坊市2010年由于受供应产品物业类型的影响，叠拼销售量最大为251套占总销售量的66% 2010年别墅去化情况 户型及总价区间——目前区域在售项目开发面积在200-300㎡的叠拼和联排，独栋以300-400平米为主。 叠拼 100 200 300 400 500 600 面积区间 （㎡） 联排 独栋 双拼 160-400万 金鸾·御景城 恒信·领海国际 凤栖墅1号 香颂湾 泛海城市花园 德润·康城 天润·浅水湾 普利城市花园 160-500万 160-300万 70-100万 160-200万 260-320万 300-400万 250-300万 106-200万 300-400万 106-400万 500-1000万 350-450万 220-250万 在售档别墅集中在200-300平米的叠拼和联排，双拼产品极少，独栋别墅集中在300-400平米。 叠拼总价区间为160-500万，其中160-300万为主力总价。 联排总价区间为100-400万，其中200-300万位主力总价 独栋别墅总价区间为100-1000万，300-500万位主力总价。 未开盘 未开盘 300-500 350-400 白浪河景观 白浪河 香颂湾 户型 项目 所属板块 驱动力 面积段（平米） 单价（元/平米） 总价（万元） 客户 备注 叠拼 天润浅水湾 白浪河湿地 产品+环境 200左右 —— 1、2楼叠170万 3、4楼叠140万 三房改善者，有乡镇上来的人，做生意的，也有潍柴领导 —— 恒信领海国际 坊子区 产品+环境（虞河） 190-330 —— 112-189 市区的和坊子的客户基本各占50% —— 220-230 —— 132-138 占比50%左右 普利城市花园 坊子区 产品 200 —— 70-80 市区占70% —— 德润康城 高新区 产品+环境 210 9000-10000 200-220 市区客户为主 1-2楼叠加 3-4-5楼叠加 260 7600-8000 联排 天润浅水湾 白浪河湿地 产品+环境 260-280 —— 200万左右； 最高300万 三房改善者，有乡镇上来的人，做生意的，也有潍柴领导 有几套房子，觉得好就买了 凤栖墅1号一期 坊子区 产品+环境（虞河） 280-310 —— 100-200（主力价位130-140） —— —— 凤栖墅1号二期 —— 主力价位200万 德润康城 高新区 产品+环境 地上280+地下100多 初步预订13000 500万左右 医疗、化工类大企业的老总 仅16套，不对外销售 独栋 凤栖墅1号一期 坊子区 产品+环境（虞河） 370-380 —— 200-400 市区私企老板，坊子区没有，外边很少，有钢铁，外贸等行业； 对客户最有吸引力的地方是有院子 凤栖墅1号二期 —— 400-800 普利城市花园 坊子区 产品 300 —— —— 做生意、开公司、开工厂的为主；钢材生意、房地产企业老板 —— 集中在白浪河、坊子、虞河沿线 200-300平米之间为主 300平米以上 100-200万元 300万元以上 潍坊本地客户为主，跨区置业现象较为普遍，以私营业主及个体户为主 产品概况——叠拼、联排、独栋产品集中在白浪河、坊子、虞河沿线；环境资源为重要驱动力；以个体户及私营业主为主要客户 客户需求——独栋别墅意向客户居多，面积趋向250-350平米，关注环境与后期物业管理，以自住为主 典型别墅项目客户情况 310-450 200-250 300-350 210-270 370 300 260-350 畅销面积段 90%自住，10%投资 95%自住，5%投资 95%自住，5%投资 90%自住，10%投资 85%自住，15%投资 90%自住，10%投资 95%自住，5%投资 客户购买目的 位置、社区环境、户型 社区环境、户型、物业 性价比、物业、别墅质量 社区环境、户型 社区环境、产品、物业 社区规划、物业、户型 户型、社区、开发商 别墅关注点 开发商老板、私企老板、矿产老板 35-45 奎文市区、高新区、坊子区 凤栖墅 私企老板、化工企业老板、投资公司 40-50 奎文、高新、辖县 泛海城市花园 政府退休官员、企业高层、私企老板 40-45 主要是奎文、高新、坊子 恒信·领海国际 政府官员、私企老板 40-50 主要是奎文、坊子 普利城市花园 政府官员、私企老板 40-45 主要是奎文、潍城 天润·