世联湘潭市华金国际定位及物业发展建议报告.ppt

城市新区中心板块边缘：区位、规划项目位于河东新区核心区边缘，德国工业园区内，城郊结合带 城市新城中心板块边缘：区位、规划德国工业园目前已进驻20余家企业，发展环保、机电、新能源装备等产业，为国际科技合作试点基地 城市新城中心板块边缘：区位、规划区域内环境优越，大中专院校林立，政府机关企事业单位聚集，区域内居住人口以中高端收入人群为主，高端宜居氛围浓厚 项目所在区域内，学校、政府机关、大型企事业单位聚集，主要居住人口为中高端收入人群新区整体居住氛围及环境优越。 城市新区中心板块边缘：交通、配套区域内道路建设完善，通达性好，区域内配套完善，居民生活、交通、办公便利 区域内各大路网建设完毕，主干道均建设为双向四车道，交通流量及动线明确，通达性好。 与老城区及湘潭县通行道路畅通，通达性良好。 各主干道与城际干道联通，通达性豪，项目毗邻吉安路，城际纵向交通动脉。 通过新区建设，目前区域内各项生活配套完善，医院、学校、商业中心已建设完成，居民生活便利。 资质平平，存在硬伤，需后天发力：中高容积率，中等规模，商业占比较大，地块平整，无自然资源，东北向有加油站，但南向拥有一定的江景资源 环境杂乱，区隔明显，城郊分水岭：项目以西为大专院校，以北以东为工业园区，以南为农田村落，待拆迁农民房，环境较差 项目四至： 东侧为工业厂房用地，目前已确定为远大住工入驻，东南侧为农田。 南侧为农村房，4～6层，未来将拆迁，但时间未定，南侧二桥过后为湘潭县中心城区 西侧30亩为学校储备用地，目前确定为教师宿舍区，及城建学院教学用地。 北侧为工业园区厂房，目前为华能等企业入驻。 三面环路，车行便捷，通达性好：项目三面环路，东侧临城际主干道，南侧临城市主干道，车行快速交通便捷，但目前公交系统缺失 新区中心板块边缘，居住氛围欠缺：河东新区已开发板块边缘，无成熟居住氛围，市内客户心理距离远 项目印象小结： 项目开发目标预设：（基于与开发商的沟通） 利用SCQ模型来确定核心问题 S1：湘潭为工业化城市，常住人口多，流动人口少，居住人口类型单一，且增长缓慢，在一定程度上牵制房地产发展 S2：房地产市场格局初步形成，自成价值体系，本项目所属板块为市府板块边缘，板块处于市场价值空白区域 S3：房地产市场处于初级阶段，以本地开发商为主导，物业档次以中端品质，中低容积率小高层为主 S4：非资源型高层产品去化速度慢，市场认可度较低，客户抗性大，产品价值未能完全兑现，资源型高层去化较好 S5：吉安路与芙蓉东路交汇处以南，城市化进程较慢，板块陌生感较强，周边环境较差，生活配套缺乏，客户认知度低，抗性大 湘潭河东新区发展沿建设路及芙蓉路发展，吉安路以南，以芙蓉路为界，城市发展缓慢，多为安置小区或工厂用地，而生活配套则多为沿街的形象较差的小店，分布散、不成规模。 客户随机访谈语录（的士司机）： 快到湘潭县了吧，现在湘潭河东这边那还没开发的这么快，本来这边人就比较少，要买房子也是在靠近市府啊，或者建设路那边不，居住方便些不。 C：矛盾或冲突 （complication） ——R1与R2之间存在着的矛盾或冲突 Q：提出问题 （question）——实现从R1到R2必须要回答的核心问题 报告框架 写在前面！地产项目开发几种驱动模型 价格驱动模式推广“豪宅的感觉，普宅的价格”，并以低于区域均价的行销手段吸引客户 自然资源驱动模式通过依托景观资源塑造明星效应并形成产品溢价 区域价值驱动模式依托区域规划利好获得客户青睐，以此提升项目关注度并产生高溢价 产品驱动模式依托创新的产品“避重就轻” 淡化资源劣势并提升项目层级和产品溢价 长沙万科城产品创新 洋房： 实现每户独立入户，保证的尊贵感； 采用“3+1”模式实现洋房的大面积赠送，获得客户认同； 高层产品： 采用长沙市场上首次的2梯5户的“十字单体”结构，做出容积率较高的前提下，最大化景观面、通透，提升居住舒适性； 主题地产驱动模式通过围绕某种主题资源，以差异化的竞争优势打造全新的生活模式来吸引客户 地产项目开发的几种驱动模型 报告框架 机会1、从城市化进程看，湘潭处于城市扩张阶段，由单核向多核转化，城区面积不断扩张，外扩趋势明显，中心城区边缘板块发展提速 机会2、随着长株潭一体化的发展，市府着力打造岳塘新城，所在区域为新城核心区，同时处于芙蓉大道经济带主轴，未来区域将发展成为政务中心，经济中心 机会3、项目位于国家高新技术产业园区-德国工业园内，高素质人才聚集，提升片区形象，与其它片区形成差异化优势 机会4、项目周边未来大盘进驻，商业配套完善，提速板块房地产发展，合力助推片区城市化进程及区域吸附力 区域价值挖掘小结 报告框架 分为6大板块，板块功能明晰，市府板块成为置业热点板块。建设路板块、河西板块次之，本项目所在位置，可重新划分