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陈宝存谈土地供应与土地财政改革 　　2010年5月28日13：30，北京师范大学房地产研究中心副主任王宏新、全国房地产经理人联盟副秘书长陈宝存做客强国论坛，以“土地供应与土地财政改革”为题与网友进行了在线交流。 　　 　　土地的计划性调控与房地产市场的市场调控如何调和? 　　 　　[网友]：您认为房价高企和地方政府土地供应量有必然联系吗? 　　[王宏新]：房价高企的确与土地供应有直接的关系，因为在房地产市场上当供不应求的时候，房价就会上涨，如果政府在供应土地问题上像其他的商品一样及时，那么供求关系得以平衡，在这种情况下，房价就可以控制住。但是，在现行土地制度下，供应是个计划的过程，而且是政府的一个计划过程。我们的土地供应在实践中不能适应市场的需求，以及它的变化，因此过去几年来，我们可以看到在房地产市场上土地的供应量始终是滞后于需求的。但这一点只说对半，在我国高房价的背景之下，房价高企也是一个区域现象，正是因为地区之司的发展不平衡，致使房地产市场上的供求关系在本质上是区域性的，因此我们可以看到，在北京、上海、广州、深圳等线城市房价高居不下，但在更多的二三线城市，这样的问题要小些。 　　[网友]：陈嘉宾，中央接连对房地产市场重拳调控，你认为有几分效果，目前开发商囤地和捂盘现象还严重吗? 　　[陈宝存]：本轮调控的真实目的实际上是为了遏制部分城市房价的涨幅，现在应该说这个涨幅基本上抑制住了。 　　实际上我们整个房地产市场化的过程，是土地的价值在增长。而且买房不是说就是买建筑物，而是买土地。那么现在房价的增长，实际上主要的原因还是土地价格加到了整个建设成本里，这种涨幅是合理的。大力调控真正能把房价回到2003年以前的可能性不存在了，土地的价格出现了整个过程不可逆。而且我们的调控原来最初从2003年开始是“双紧”政策，不仅紧资金，还要紧信贷，还有紧土地供应，这样就造成了市场上的供应量持续低迷。像2007年房价暴涨的过程，还有2009年房价暴涨，主要原因就是土地供应量的问题。所以，从2010年的调控我们可以看到，我们现在是紧信贷，但不紧供应，要加大供应，这个方式是比较准确的。 　　[网友]：二位嘉宾，再说一次：中国的楼价不崩盘，社会问题就会更加严重! 　　[王宏新]：非常赞赏你对中国社会问题的关注。的确，房地产市场中所产生的问题以及中国住房这样的社会问题，是中国社会发展中深层次的问题。目前高房价背景下，一方面城市居民在忍受着巨大的工作与生活成本；另一方面城市发展的可持续性要受到考验。我认为当前中国房地产市场的最大问题在于住房市场与土地市场之间的分割，土地的计划性调控与房地产市场的市场调控，二者之间的矛盾不可调和。 　　 　　公益性项目的土地征用补偿宜规 　　 　　[网友]：嘉宾，土地拆迁为何会引发那么多矛盾? 　　[陈宝存]：我们能看到恶性拆迁的事件愈演愈烈，其主要原因是在新的拆迁条例出台之前，地方政府加快了拆迁的过程。但是我们也能看到，包括郑州的城中村的“富二代”，大望京拆迁的“富豪”，还有像深圳户籍人口人均住宅面积388平米，这几种拆迁的回迁安置以及货币安置是比较合理的，这都是属于商业化的拆迁。现在的问题出在了公益性项目的拆迁，也就是我们刚才所说的“铁公基”，还有地方政府赖以生存的基础工业，招商引资的冲动对于地方政府来讲，只有在土地价格上有竞争力，这些项目到底到哪个城市、到哪个地区，一般的情况是用低价格去引进这些项目，然后就是使用土地，结果发生了很多问题。 　　[网友]：怎么样才能保证保障性住房的土地供应?这是不是完全与政府行为有呢? 　　[陈宝存]：关于保障房，我也有很多观点，保障房究竟想保证什么，保障房应该保障什么呢?应该保障租得起，而不是买得起。为什么这么说?主要还是土地价格的原因。如果是经济适用房，除了低价格征用老百姓的土地，是没有别的条件的，必须低价征用。但这样势必是对农民用地权的剥夺。这种局面继续下去的话，相当于是把农民的利益抛在脑后了。而且现在发生了很多问题。经济适用房从产生那天开始，我们看到，所谓的公务员、吃财政饭的是经济适用房购买的主力，普通老百姓是很难买到经济适用房的，但能不能改变经济适用房这种局面呢?不能改变。 　　[网友]：嘉宾，房价越调越高的真实原因是什么?你们认为有调控的必要吗?为什么? 　　[王宏新]：房价越调越高的确是过去几年来房地产市场调控表现出来的种状态，也反映了市场对政府调控目标的背离，我们需要深刻反思调控为什么不能达到预想效果的问题。我认为有这么几点原因的第一，调控只能解决短期的问题，究竟有多短，要根据市场来判断。一般说来宏观调控的政策短则数周，长则几个月。但是宏观调控政策是不能解决根本性问题的，就像一剂退烧药。过去几年就是这样，因为我们没有解决房