西安万科长安新城项目定位报告.ppt

* * 第一部分 区域简介 第二部分 项目概况及操作思路 第三部分 大盘专题研究及开发思考 第四部分 市场研究、一期客户定位 第五部分 产品定位 第六部分 示范区建议 产品定位—项目概念 打造“城市化”界面建筑和“自然田园风光”景观的概念： 1、建筑立面表现品位、格调的城市印象。 2、园林景观建议以回归田园，亲近自然为主旨，以“与秦岭的距离”作为项目空气质量的卖点打造“自然田园风光”的园林景观。 产品定位—项目概念 设计项目内部多条自然景观轴，打造多节点的“核心景观带”。 大学城 活动中心 打造大学生文化活动中心，配合部分学生公寓 长安体育公园 将社区运动场所园林化并组合成集中式体育公园 3、配套方面需要充分满足“类城市”概念，通过配套提升项目价值，同时把配套进行“城市化”和“概念化” 产品定位—项目概念 长安购物公园 打造城市级综合商业中心，引入具有导入能力的商业主力店 长安绿地休闲广场 将项目西侧绿地景观带打造成市民休闲娱乐广场 产品定位—产品类型建议 以3.0容积率为产品类型定位基本前提； 一期需要有部分低密度产品形态，提升整体观感价值； 别墅类产品对3.0容积率贡献太小，且一期没有优势资源进行展示支撑，暂时不予考虑 万科专利产品情景洋房满足低密产品形态要求，选择其作为高价值产品 产品形式 层数 容积率 功能解析 产品选择 别墅类 4层以内 0.6-1.0 容积率贡献小，一期区域环境不支撑 普通多层 6-7层 1.2-1.4 产品差异化不足，无法提升产品溢价 情景洋房 6-7层 1.0-1.2 万科成熟差异化产品，满足低密产品形态，产品溢价 板式小高层 8-11层 1.6-2.2 容积率贡献不高，提升观感价值，产生部分溢价 点式中高层 12-19层 2.2-2.9 容积率贡献较高，满足产品多样化，与高层功能相似 点式高层 20-33层 3.0-4.5 容积率贡献高，一期容积率大量分担者 酒店式公寓 18-24层 3.0-4.5 容积率高，可分担部分商业用地容积率 √ √ √ √ 产品类型：6+1情景洋房、11+1板式小高层、33层点式高层、极小性服务公寓 产品定位—产品面积定位 6+1情景洋房面积建议 户型 面积 四房两厅（一层不计地下室） 约146m2 三房两厅（二层不计露台） 约135m2 三房两厅（三层至五层） 120m2左右 五房两厅（六、七层复式单位） 160m2左右 11+1小高层面积建议 户型 面积 三房两厅（一层） 140m2左右 三房两厅（二层） 三房两厅（三层至十层） 四房两厅（十一、十二层复式单位） 160m2左右 33层高层面积建议 户型 面积 边户（小三房、三房或3+1） 95m2 、120m2 中间户（两房或2+1） 75m2左右 20层酒店公寓面积建议待一期产品定位完成后以专项报告研究 产品定位—产品面积定位 首置产品主要针对导入型移民客户，以西高新和城南片区的年轻客户为主，产品需要达到低总价、精装修、基本功能完善的要求。 首改产品主要针对导入型移民客户和部分地缘型客户，以西高新和城南片区的成熟型客户以及长安本地的改善型客户为主，产品需要具备舒适性。 再改产品以长安本地富有型客户和追随万科品牌的投资型客户为主，产品需要体现差异化、稀缺性和高舒适性。 万科长安项目一期户型比例测算表 套型 户型种类 建筑面积 面积比 户型面积比 建筑面积 户型面积 套数 套数比 户型套数 户型套数比 首置 2房 75 25% 55% 60000 132000 800 34% 1558 66% 小3房 95 30% 72000 758 32% 首改 3房 120 20% 35% 48000 84000 400 17% 743 31% 4房 140 20% 48000 343 14% 再改 4房 160 5% 5% 12000 12000 75 3% 75 3% 　 　 　 　 合计： 240000 合计： 2376 　 　 　 产品定位—产品亮点打造需求 1、6+1带电梯情景洋房亮点打造 亮点打造方向 ★差异化产品形态 ★别墅级居住享受 ★高利用赠送空间 ★人性化功能设计 坡地式建筑规划、退台式建筑立面、立面用材体现时尚感 大面宽、独立储物空间、双阳台（露台）、飘窗台设计 情景洋房首层： 赠送大面积室外庭院 单独庭院入户 赠送自然采光的地下室空间 户内楼梯通达地下室 首层车库可以直接连通地下室 情景洋房顶复 顶层赠送大面积露台 双主卧设计 情景洋房2层： 赠送大面积露台花园 赠送采光地下室空间 赠送空中庭院（可单独隔房使用） 情景洋房3—5层 赠送空中庭院（可单独隔房使用） 赠送小面积露台（厅、卧错露台） 产品定位—产品亮点打造需求 产品定位