上海万科海珀旭晖项是目销售案例分享_.ppt

绿地的确是通过高品质，高性价比来实现住宅的热销的。从整个绿地中心的开发和销售过程中，还带来了很多启示： 长期跟踪土地，通过招拍挂以外的方式以较低的成本获取土地；在项目运营中获得更高的利润率；从绿地中心一期和二期对比来看，由于土地获取方式不同，成本差异巨大，导致两项目盈利能力表现差异较大； 项目开发速度较快，周期较短；从土地获取到最后交付运营整个周期在3年左右； 积极探索持有型商业；绿地作为注重现金流的企业，前期多数商业项目都为出售型，绿地中心一期、二期商业部分都为持有，绿地在持有型商业上的尝试值得我们关注； 调整户型使项目总价与土地属性更匹配；根据海珀日晖大户型定位并不成功的经验，在海珀旭晖的定位中，优化户型，牺牲部分空间奢华度，但是保证功能性不变甚至增强，总价明显下降，获得客户认可； 产品与成本适配更精准；从客户实际需求出发，对精装修做适当调整，取消部分对项目品质影响不大的项目，如按摩浴缸、桑拿房等，同样能获得客户认可； 抓住窗口期及时出货，利用高端客户心理；根据市场反应，积极调整销售节奏，挤压式销售，并执行严格的回款政策，保证快速回款 我们在类似的项目开发过程中值得借鉴和学习 海珀旭晖案例分享 上海公司营销管理中心市场组 2012-4-17 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. % 上海市肿瘤医院 龙华医院 徐家汇公园 世纪联华体育场店 腾飞国际 南洋模范中学（南校区） 东安二小 龙山幼儿园 西南位育中学东校区（初中部） 南洋中学 徐汇滨江绿地 中山医院 南洋模范中学国际部 7号线船厂路站 4号线东安路站 9号线肇嘉浜路站 土地属性：G2-TOP品类，交通便捷，目前配套相对薄弱，未来规划较好 530m 海珀旭晖的土地属性为G2 从历史认可度看，项目所在区域认可度较差； 从江景资源看，比较薄弱，距离黄浦江直线距离550m左右，二线江景；每幢楼只有东侧一户看江，且6层以下受遮挡，无江景资源； 从板块的未来规划看，项目所在的徐汇滨江板块潜力巨大；并且受益世博会举办，滨江绿化的改造建设完成提升项目的城市界面； 从项目配套看，项目目前的商业、教育配套薄弱，但绿地中心商业体量10万方左右，建成运营后会有较大提升； 海珀旭晖的土地属性与铜山街、中房滨江项目有类似之处，可供借鉴； Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. % 土地属性 与城市核心区的距离 　 　 交通 　 学校 　 　 　 　 　 商业 　 　 医院 大型绿地 与内环的距离 到陆家嘴距离 到人民广场距离 快速道路 地铁站点 学校-重点幼儿园 学校-重点小学 学校-区重点初中 学校-市重点高中 学校-国际学校 大型商业中心体量和距离 大卖场和距离 餐饮街 医院、等级、距离 绿地面积、距离 指标 0.1公里 7.2公里 5.5公里 中山南二路、东安路、龙华路、打浦路隧道 7号线船厂路站，0.2公里 4号线东安路站，0.8公里 9号线肇嘉浜路站，1.9公里 龙山幼儿园 1.1公里 徐汇区东二小学 区重点 0.67公里 西南位育中学东校区（初中部） 1.2公里 南洋模范中学（高中部）1公里、南洋中学1.2公里 南洋模范中学国际部3.6公里 上海师范大学附属中学国际部5.5公里 腾飞广场（商业1.5万㎡）2.2公里 徐家汇商圈（商业200万㎡）3.3公里 卜蜂莲花 300米 无 上海中医药大学附属龙华医院（三级甲等）1.2公里， 上海市肿瘤医院（三级甲等）1.0公里， 中山医院（三级甲等）1.6公里 东安公园0.2公里、徐汇滨江绿地1.4公里、徐家汇公园2.4公里 配套：交通便捷，教育医疗设施良好，城市界面优美；目前商业配套相对薄弱，生活便利度较差，但绿地中心商业体量10万方左右，交付运营后会有明显提升 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 规划：36.8万m2综合体，规划业态为住宅、酒店式公寓、商业、写字楼、酒店 绿地中心一期（总体量10.1万方） 物业 类型 商业 办公 体量 35000m2 66000m2 备注 另有地下3层共2.5万方（1层商业，2层