保利广东番禺区桥南是街市良公路南侧纯住宅区项目定位报告.doc

报告编号：保房 字 市调2010第 号 番禺区桥南街市良公路南侧地块 定位报告 广州分公司营销部 二〇一〇年七月 报告摘要 项目定位 项目属性定位：桥南高端精品社区。总价控制，走精品路线。 目标客户定位 客群为广州和番禺的刚需客户为主，以自住为主，纯投资和教育投资为辅。 主力客户为市桥、石基的本地公务员、事业单位及小型企业主；其次，来自天河、海珠的白领、公务员受市区价格驱使，也是客户重要来源。看好桥南板块未来发展前景的纯投资客，以及为子女教育而置业的教育投资客，亦是为项目可挖掘的客户来源。 产品定位 40-49M2一房一厅一卫，70-79M2的两房两厅一卫，85-99 M2的三房两厅两卫，120-130 M2的四房两厅两卫。 产品面积区间(㎡) 户型 梯户比 梯腿数 套数 建筑面积合计 套数比 面积比 40-49 一房一厅一卫 1梯5户 1 17 799 3% 2% 70-79 两房两厅一卫 1梯4、5户 3 51 3927 10% 8% 90-100 三房两厅两卫 1梯4、5户 21 354 34338 73% 72% 120-130 四房两厅两卫 1梯2户 6 66 8382 14% 18% 总计 　—— 　—— 31 488 47446 100% 100% 价格预估 价格约为12000-13000（带1500元/㎡装修，成本750元/㎡）。 地块情况 1、地块概况 地块占地面积约为2.3万平方米，总建筑面积约5.5万，地块位于番禺区桥南街市良路南侧，南城路北侧。 桥南板块以纯住宅区为主打概念。区域内的规划统一有序，且远离了工业污染源和交通主干道，居住氛围比较安静、舒适，空气污染较少。 路网较通达，公共交通工具目前还不完善。桥南板块向北通往番禺市桥有4座桥，往北有建设中的番顺高速公路。公交车站不多，地铁17号线和19号线也正在规划中。 板块内教育资源丰富。桥南共有4所中学，5所小学。禺山高级中学和番禺中学两所高中都是省一级学校，而小学则有龙岐螺阳小学、市桥实验小学、陈涌小学等。看重区域内的教育配套也是不少客户在桥南板块置业的重要原因。 随着区域内配套的不断完善、生活的便利性不断提高，将吸引越来越多的客户的关注。 地块四至 地块西北临市良路及绿化带，北临马路及住宅，南临一个池塘，东临南城路。整个地块夹在市良路和南城路之间。 地块现状 本地目前还是农地，尚未平整，周边有一定的居住氛围。 地块规划及限制条件 总用地面积 土地使用性质 容积率 建筑密度 总建面积 建筑高度 22978平方米 二类居住用地 ≤2.2 ≤25% ≤50552平 ≤60米 地块不足 此地块存在以下不足： 项目周边生活配套尚不成熟。虽然周边小区较多，但成熟的大型的肉菜市场、超市等尚未完善，在步行可及的范围内购物较不方便。日常生活所需物品的购买有一定困难。 公共交通配套尚需完善。项目地块处于规划新区的南部边缘，虽然北面和西面的路已修通，但无公交通过，出行不便。南面和东面的道路目前还处于规划的断头位置，何时可拉通尚不得而知。因此，引进公交线路或开通楼巴对于吸引刚需自住客户尤其重要。 地块较小，无法形成规模优势。地块占地仅两万多平米，相比于周边的番禺奥园、祈福水城、雅居乐鸿禧华庭、海伦堡花样年华等均小很多，缺乏规模优势，且无绝对景观资源优势，难以打造成特别高端的项目。 项目定位 图：番禺区重点板块楼盘分布 本项目处于桥南板块的中心区域。周边住宅项目聚集，居住氛围逐渐浓厚，且因此区域为规划的新住宅区，整体规划定位较为高端，交通配套建设正逐步完善，片区未来前景看好。虽然在项目自身体量上没任何优势，但是随着桥南板块的逐渐成熟，若能找准机会点，采取差异化竞争策略，利用其自身资源与价格优势，可获得项目成功。 周边竞争楼盘销售户型配比及销售状况 紧凑型户型 项目　 建面规模 （万㎡） 面积区间 均价（元/㎡） 总价区间（万元） 销售速度（月/套） 客户 番禺奥园冠军城 15 三~五房： 110-300㎡ 13000（3000装修） 145-390 尾货阶段 主力客户为广州客户和新番禺人 1 昊龙花园 30 三房单位： 94㎡、118㎡、130㎡ 9200（毛坯） 90-135 40 四房单位：140㎡ 舒适型户型 海伦堡 流金岁月 4.9 三房：123㎡、149㎡ 16000（毛坯） 190-360 27 主力客群为番禺本地人 四房：180㎡ 21000（6000装修） 喜盈雅境 20 四房：208㎡和310㎡ 11000（毛坯） 230-350 4 万科金色城品