兴化金港公元国际营是销策划方案.doc

兴 化 “金 港·公 元 国 际” 营 销 策 划 方 案 2007年4月 目 录 提要 3 市场调查 4 一、兴化市房地产市场环境调查 4 1、人口因素 4 2、经济因素 4 3、文化因素 4 4、地理因素 5 5、规划因素 5 6、心理因素 5 7、性格因素 5 二、兴化市房地产产品调查 6 1、房地产市场需求 6 2、房地产价格调查 6 3、房地产营销调查 7 4、房地产市场竞争情况调查 7 三、兴化市房地产市场调查 8 1、兴化市场的发展状况及概况 8 2、兴化市场供求分析 8 3、兴化房地产产品特点 8 四、兴化房地产市场分析结论 11 1、从市场发展来看 11 2、商业地产及住宅的主要项目类型及主力户型 11 3、主要客户群体的确认 11 营销策划 12 二、本项目条件分析 12 1、项目的优势 12 2、项目劣势分析 13 3、存在的机会 13 4、面临的威胁 14 （三）形象定位 14 1、 商业地产项目定位 14 2.住宅项目定位 17 （四）客户定位 18 1． 商铺类目标客户 18 2、 高层住宅类目标客户 19 3、 商务类目标客户 19 （五）价格方案 19 1． 商铺类价格方案。 20 2． 高档住宅类商品价格。 20 3． 普通拆迁住宅类商品房价格。 20 4． 绝版型大宅别墅的价格。 20 （六）销售策略 21 1、推广主题（暂定） 21 2、阶段营销重点 21 3、销售渠道与手段 23 4、 促销策略 24 5、销售方案 25 6、现场包装 27 提 要 根据对”金港·公元国际”项目基本情况初步的调查与分析，结合在其他项目的实践经验，我们的认知和决心是： 该项目是兴化历史上规模最大、关注度最高、影响最深远的城市中心旧城改造的房地产项目，地理资源具有不可替代性和唯一性，最大的优势在于位置，最大的挑战也在于能否不负众望经得起市场和时代的考验。 该项目正逢我国县级市商业网点开发刚刚起步时期，要创造中国小城市商业网点规划、街区设计、商铺建设、品牌招商等方面的典范，获得国家主管部门的肯定和褒奖。 该项目在地利和天时具备之后，要最大化保证发展商经济效益、最有效提升兴化城市品味，我们保证积聚最有经验和能力的团队，从商业规划、地产开发、房产销售、商业招商、营销策划等诸关键环节，最充分展现营销公司实力和能力。 该项目要把在国内外大城市成功的商业街区、江河景观地产、城市广场、高档居住区、中央商务区（CBD）、购物中心、人性化居民区等多个方面成功经验引入并移植，要想兴化人未曾想，做兴化市未曾有的高标准开发项目。 为了更好的完成项目的销售任务，我们首先根据以往营销经验和兴化项目的现状，提供初步的营销方案。由于时间较紧，经过详细市场调查再细分完善，提出详尽执行方案，并根据具体操盘时实际的市场变化来做出适时地调整。 市场调查 “金港·公元国际”项目位于兴化市的市中心英武路两侧，以英武南路为中心交通走廊，贯穿南北，北起目前最繁华的牌楼路，南至邵阳路，西临丰收路，东接长安路。该项目具有着其它项目所不具备得天独厚的位置优势。 一、兴化市房地产市场环境调查 1、人口因素 兴化市现有人口1万，其中市区常住人口逾万，整体人口密度较高，现有居住条件较差。随着城市化建设加速，拆乡并镇，部分有条件的农业人口将落户市区。其中公务员总数量23千人，事业单位人员近万人。兴化市外地流动人口较少，基本属于市。?3、文化因兴化是位于苏北平原的历史文化名城兴化历史上曾培育出施耐庵、郑板桥及三个丞相等诸多文化名人因此有着良好的文化教育传统历年来，包括兴化在内的苏北高考生源状况一直优于苏南?5、规划兴化市城市规划呈南、北两极拓展趋势。南为政治经济中心北则发展旅游业随着长安南路北延伸段的竣工，乌经荡水上乐园旅游项目将动工兴建，成为市民休闲之地。市区。心理江苏版图被长江天然的划分为苏南、苏北两个区域苏北经济历来较苏南落后，因此苏南苏北的现象由来已久，并成为江苏人总体价值倾向的显著特征。这种心理也同样影响着兴化的，因此他们选择“南迁”，去长江以南的宁、苏、锡、常等地投资、定居 7、性格苏南、苏北的经济差距，其实人文。苏南人与浙江人比较类似，一般较为精明内敛，但不安分，进取心强，周边部分人群优异的住房条件形成巨大的参照压力，为了攀比，勒紧裤腰带，举债也要建房或购房，哪怕最后房中空徒四壁。而包括兴化在内的苏北人则性情豪爽，但易现状，在没有足够的经济条件情况下，一般不会关注住房条件的改善，而且邻里经济、住房条件基本无差异性，缺乏参照压力。在兴化私营经济并不发达的情况下，酒类却异常，恐怕与上述原因也不无干系所以即使是有充足购房条件者，对楼市也一般持观望态度，不看到现房决不购买