山东德州阳光花园商是业地产生活基地项目营销策划提案.ppt

威思达营销策划有限公司 2009年10月10日 80后——最具潜力的新世纪的新主流！ 80后，是一种怎样的生活状态？ “老年人常多忧虑，少年人常好行乐。惟多忧也，故灰心；惟行乐也，故盛气。”80后的一代，更注重享乐，这种享乐不仅不能磨灭他们的斗志，反而激发着他们探索、追求，成就生活的同时，更使自身财富不断膨胀。那么首先，让我们了解下他们渴望的生活吧！ 80后的生活？ 事业 创办一家属于自己的 公司，或在单位能够 出人头地。 购物 工作压力本来就大，希望在快乐中购物，在 购物的同时体会快乐。另外还能扫尽时尚前 沿，把握潮流脉博的同时，创造个性时尚。 德州的80后，他们去哪儿购物？ 德州的80后，喜欢去哪儿购物呢？ 德州的80后，拥有的时尚品牌？ 小结 80后，希望什么样的购物形式？ 项目有三类目标客户 项目市场定位： 回过头，再来看一下我们的项目！ 80后为什么要到这儿来消费、投资、经营？ VI及应用 项目要有个不落窠臼的案名 商住部分独立推广名： 双子星城 释意：建筑南北双塔，如孪生兄弟矗立在城市的核心，是美丽的城市生活地标，也是财富生活的栖息地，相依的两兄弟，互相依靠、相互扶植、共同成就年轻一代的生活梦想。 VI及应用 80后由于经济实力或投资方向的制约，不管创业还是居住，都需要较小户型！ 价格其实才是投资者最关注的问题 项目总占地31.68亩，总建筑面积65368.76平方米，容积率为3.1，项目成本计19000万元人民币。因此，项目成本价为2907元/平。在制定项目价格时，除考虑成本外，还要有足够的利润空间。 2、加权平均法： 我们选取项目周边及开发区几个具代表性的楼盘，作为本项目商住楼定价的基础， 利用加权分析的方法，得出本项目的平均售价。 商住楼各层销售单价 商业价格 项目无论是住宅、办公还是商业，都依80后的需求而精心设计，小户型，小铺 位，适合他们投资经营。 接下来的问题就是，他们买账吗？ 策略一：套餐式营销 策略二：事件营销 青少年各种“炫酷”比赛； 公关活动； 销售过程中的新闻事件； 策略三：体验式营销 1、“先参观，后投资”，让客户先认可体验式消费这一形式，再促使其购买； 2、“我出钱，你创业”，由运营商出资装修店面，由承租人经营，而后购买； 策略四：品牌营销 利用阳光花园和金益德公司的品牌知名度进行概念推广，达到最直观的广告效应。 策略五：租售同步，以租代售 要想快速回笼资金，就要采取租售同步，以租代售，逐渐全部售出的策略。 （1）现场展示策略 1、现场售楼处展示 项目前期，售楼处设置沙盘模型、功能模型等（单体、综合）； 2、样板房展示 设立样板房，给客户直观体验； 3、小区景观展示 项目建议由北侧进料，项目南侧可先进行景观建设，可以为项目增加利润； （2）售楼处设置策略 （3）项目周围视觉引导示意 路牌、道旗——营造销售氛围 重点在湖滨大道——工地现场这一条线路。 工地现场包装——阐述项目特征 施工道路与看房道路分开，为创造良好的售房气氛，看房道路应该美化，比如摆放鲜花、铺设地砖等。最好可以从工地现场直达样板房。 工地围墙的艺术化处理——展示项目诉求 通过对围墙墙面的处理，起到告示、宣传的作用。另外可及时吸引客户的注意。 售楼部包装建议 整个售楼不外部到内部营造热带雨林的风格，这里既是销售现场，也是未来体验式商场的样板间，既是买卖洽谈的场所，也是猎奇探险的乐园。形成项目独树一帜的风格，展现发展商的雄厚实力。 （4）项目媒体策略 《齐鲁晚报》：山东省主流报纸媒体，广告效果明显，尤其是针对本项目的招商广告。 《德州日报》：中共德州市委机关报，受众主要为政府部门的公务员，是项目三种物业的主要客户群。 各卫星电视台广告字幕 德州电视台电视宣传片 网络讨论，引发话题 旗帜广告 户外平面广告 主要道路户外广告 通往德州各县区主要道路的户外看板 车体广告 单页定点发放 五、推广阶段划分 结合本地市场及项目实际状况，建议项目正式入市推广时间定为2010年3月，项目销售周期初步预计为15个月，预计2011年3月进入项目尾盘销售楼工作。我司结合项目操作的不同阶段，制定相应推广策略，具体方案如下： 第一阶段：销售预热期（2010年2月中下旬-3月底） （1）阶段目的： ① 明确建立项目形象：② 引起市场对本案的关注 ③ 着手本物业被市场接纳度的分析研究；④ 完成广告创意、表现及设计 （2）销售组织与执行： ① 户外广告牌、路牌、道旗、网络广告 在城市主干道以及通往各区县主要道路处树立户外大型广告牌，明确项目现场位置 以及项目整体形象；在湖滨大道、项目现场线路投放路牌道旗广告。 ② 售楼处包装（2009年12月底前完成）