工业地产：成都合智是青羊工业园管理方案.doc

目 录 合智物业简介┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅2 第一章 项目基本情况与建设规划建议┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅3 第一节 项目基本情况┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅3 第二节 项目建设规划建议┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅3 与园区管委会的协调配合与沟通┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅4 第二章 物业管理前期介入方案┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅5 第一节 前期介入班组筹组方案┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅5 第二节 工程前期介入工作职责┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅6 第三节 工程验收接管交付┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅7 物业管理服务实施方案┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅10 第一节 管理理念┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅10 第二节 项目部管理机制┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅12 第三节 物业管理服务思路┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅14 第四节 物业管理服务质量目标及实现措施┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅14 第五节 档案的建立与管理┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅17第六节 市政配套设施、房屋及共用部位管理构想┅┅┅┅┅┅┅┅┅19 工程设备管理构想┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅20 园区治安管理┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅26 园区交通管理┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅30 园区消防管理┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅30 园林维护管理┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅31 环境卫生管理┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅32 客户需求及特约服务┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅44 文化活动的组织实施方案┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅44 合智物业简介 成都合智物业管理有限公司成立于2002年，是中国著名房地产开发企业成都置信集团的全资子公司，是持有全国物业管理二级管理资质的专业物业管理公司。 公司遵循“服务第一，客户至上”的宗旨，坚持寓管理于服务之中的原则，以“为您想得更多，为您做得更好”为经营理念，以“置信居住，星级服务”为物业管理服务标准。现成都合智物业管理有限公司已被成都置信集团授权管理置信丽都花园、置信花园、置信广场、置信未来广场、置信科技园、置信丽舍滨江、曼哈顿商住楼等高档物业。管理面积逾100万平方米，物业业态覆盖住宅、商业、旅业、工业等多种业态。其中，合智物业管理的置信丽都花园先后被评为“成都市优秀物业管理住宅小区”、“四川省优秀物业管理住宅小区”、“全国优秀物业管理示范小区”。 为实现科学化、制度化、规范化管理，合智物业管理有限公司于2003年通过了ISO9000：2000国际质量管理体系认证。 企业文化精神是置集团持续发展的灵魂和精髓，是长期发展的内在动力和精神支柱。在企业的管理服务过程中，合智物业一贯秉承置信集团企业文化的精神：(一) (二) 不断学习、求新求变的创新精神；(三) 风雨同舟、共谋发展的团队精神；(四) (五) 安全第一、精益求精的质量精神；(六) 用户至上、我为人人的服务精神；(七) (八) 扩大联系、诚信合作的和合精神。 在物业前期介入过程中，我们首先组建一个过渡型管理团队，在前期介入小组中物色理想的该项目管理负责人员。因此，我们计划在开发单位进行前期开发期间，安排筹组前期介入项目部、工程小组、保安小组、保洁小组介入，人员进场时间由开发单位确定，我们认为最好在开发公司现场办公的同时进场最好，通过良好的物业管理为项目前期营造舒适安定的工作环境，并逐步形成青羊工业园物业管理项目部。 在物业前期介入的管理中，工程前期介入尤为重要，因此，我们计划在首期工程主体基本完工进行设备安装和内部装修期间安排工程前期介入（在工程前期介入班子未正式进场以前，主要由物业前期介入工作小组负责方案审定和参与图纸会审、设备选型等工作），工程前期介入以小组为单位存在，纳入前期介入项目部统一管理，二期工程及该项目的后续工程的前期介入工作由该项目部具体负责实施。 考虑到该项目市政配套系统设施设备复杂（相当于一个独立城镇）的实际情况，首期工程的工程前期介入小组必须具有过硬的技术实力，因此，我们计划工程前期介入人员应由以下以高级技术职称为中坚力量组成的技术团队，并逐以该骨干团队为基础并在此基础上逐步形成青羊工业园后期物业管理工程技术部，该团队骨干技术力量因包括： 机电小组：组长1人，机电工程师（安装工程师）职称，组员（技术人员）根据开发工作量确定，负责工程设备的