广东惠州市合生上观是国际欧式大盘项目2期营销执行策略报告.ppt

合生·上观国际 城市双核心区唯一超百万平米大盘 ——合生·上观国际2期营销策略总纲及销售执行报告;目标界定;完成2009年度销售目标，但是月均上门量115批，月均销售16套，在惠州缺乏市场声音，品牌形象尚未形成。;2010年货量：共748套，13.6万平米； 一期剩余货量：67套别墅，103套洋房； 二期洋房：578套，其中306套130-140平米，204套155-175平米四房， 68套190平米。;截至2010年5月货量：共691套，11万平米； 一期剩余货量：67套别墅，46套洋房； 二期待售洋房：578套，其中306套130-140平米，204套155-175平米四房， 68套190平米。;二期产品盘点;2010年工程节点目前安排如下;;1月;实现目标意味着 全年销售560套，10万平米 意味二期全年销售428套，6.4万平米，金额3.1亿;从市场的角度看目标……;2010年政策调整时代来临，房地产市场将迎来结构性调整，未来一年政策收紧。;惠州房地产市场发展脉络及热点区域更换，水口成了低端楼盘的代表区域。;江北;三房畅销产品区间;四房面积区间;5000-5500;2010年，惠城120-180平米产品产品楼盘11个，供应63万平米，供应量大，市场竞争激烈。;2009年中大户型3房、4房销售情况好于其他面积段产品。;2009年中大户型楼盘月均销售量在10-30套之间。;1.政策——政策调控时代，未来一年政策收紧； 2.区域价值——2009年水口成了低端楼盘的代表； 3.板块之争——江北、东平、金山湖、南线、水口五大主流中高端豪宅板块将进入全面竞争时代； 4.产品特征——舒适居家型3房、4房是市场主流产品，面积区间在110-185 ㎡； 4.价格——大户型楼盘市场均价主要集中在5000-6000元/ ㎡,价格偏高； 5.供应量——市场供应量较大，市场竞争激烈； 6.销售率——2009年120-180㎡产品销售情况好于其他面积段产品； 7.中大户型销售速度——月均10-30套； 8.销售速度较快楼盘特征——品质好、地段优势明显、独特资源、大开发商。;竞争来自哪里？如何打造差异化？;楼盘形象：与周边楼盘间隔明显;2010年惠城中大户型供应集中在东部新城与金山湖两个供应焦点。;2010年与本项目同面积、同总价的楼盘多达13个，下半年推售量大，市场竞争激烈。;竞争锁定原则：推售周期＼产品素质（面积）＼客户相近;舒居型大盘典型代表，依托教育资源成为市场热点，2009年度销售金额5.42亿，进入前三甲；;配套上东江学府占优势，大盘规模、品牌开发商方面上本项目占优势。;对手在户型舒适性上占有一定优势;占地面积:75655平方米 总建筑面积:191899平方米 开发周期:三期开发 开工时间:2006-8-1 总户数:735 停车位租价:250元/位.月 开发商:惠州市富龙集团有限公司 ;项目名称;超大阳台，赠送一半面积； 4.5米超大开间客厅 4.5米的超大阳台 面积浪费大;营销推广力度小，本地影响力不足，成为康居物业的代名词。;对手资源占优，而且生活配套正在逐步完善中，本项目规模占优。;长湖苑在户型上与本项目优势相当;基本指标： 开发商：隆生地产 占地：82521平米 总建面：210000平方米 容积率：2.2 户数：818户;项目名称;带入户花园； 主卧超大开间，折线形窗台； 2.8米的超大阳台。;规模;东江学府教育资源领导者;客户来自哪？为什么买单？;——区域发展驱动（挤出型客户）：随着惠州城区的发展，老城区土地资源开发有限，加之政府对新城区的规划客户购房表现“溢出效应”明显； ——资源品牌驱动（享受型客户）：老城区居住品质、生活质量提高的可能性受阻，企业高管、公务员及私企业主等实力派客户多选资源型的高质量品牌盘；;以惠城区域的个体工商户、企业中高层管理人员为主；年收入普遍在10-20万之间；置业次数以二次置业为绝对主力。;;1惠州中高端市场客户主要来自惠城，但深圳及三缘客户占较大比例，比重在10-40%不等。 2.有独特资源、大规模社区和大开发商的项目，深圳客户所占比重较大。;移民背景：未来五年，惠州有望承接深圳产业转移2000亿元，经济总量上将再造一个惠州，而水口正处于经济转移的重要地带。;水口，未来的工业重镇;深圳客户特征 深圳及三缘客户占比例在10-40%之间； 深圳客户看中独特资源、大规模社区和大开发商的项目； 区域内客户产业客户 产业转移，工厂搬迁到水口，希望购买在工作地附近的楼盘。;投资型：周边县市客户;F：我们有什么……;市政利好：三环路2010年开始改为市政内环路！;规划新区，未来热点居住片区，升值空间大;居住 价值;项目处于水口中心区与东平商圈紧邻，双核心大盘可塑性强。;配套 价值;配套