广州创鸿里水商业中是心项目发展建议.ppt

广州创鸿里水项目发展建议;一、金沙洲规划 二、2008年至今金沙洲在售楼盘概况及各项目成交量价分析 三、金沙洲未来2-5年供应概况 四、2008-2010年金沙洲畅销户型分析 五、部分即将入市的大型项目户型产品分析 六、项目定位 七、目标客户定位 八、住宅、商业产品定位及规划设计 九、启动策略（开发周期及规模） 十、财务分析 十一、售价预测及新政影响 十二、销售计划;金沙洲简介;教育资源：广州辖区内有三所公立小学、一所民办小学、四所幼儿园、三所公立中学。 小学：横沙小学、沙凤小学、金沙小学、唯一民办小学传芳小学。 幼儿园：阳光幼儿园、吉诺幼儿园、城西英艺幼儿园、城西实验幼儿园。 中学：华侨中学是属于市教育局直管的省一级中学。 白云中学则是市一级学校，该校区已于2009年10月正式启用，位于中海金沙馨园、恒大绿洲和中 海金沙湾附近。 金沙中学则位于金沙洲板块比较中心的位置，附近主要是金沙洲的保障性住房小区。 现状：从数量上说，目前金沙洲小学和金沙洲中学提供的小学到初中的学位已可以满足金沙洲居民的要求，金沙小学和金沙中学共可提供828个小学学位和2100个初中学位。但由于很多在金沙洲居住的广州市民并没有将户口迁至金沙洲，因此他们多数会选择将小孩留在老城区读书或者每天接送小孩到老城区的学校上学，就也造成了金沙洲学位远没有饱和。 远景：根据《金沙洲居住新城控制性详细规划》，金沙洲还将建设更多小学，随着将来金沙洲教育、交通、医疗等各项配套逐渐齐全，相信居民对教育资源的需求也会日益扩大。 ;本 项 目;B3704、 B3706 （总建：357000㎡） 凯德置地丽丰控股 御金沙;二、2008年至今金沙洲在售楼盘概况 及各项目成交量价分析;楼盘名称;;2008年共推出600余套单位，供应面积约6.2万㎡；B栋类以95-130㎡为主，C栋类以230㎡左右的大平层单位为主，A栋类以70-100㎡的2、3房单位为主，其中三房份额最多，约占60%； 新增供应中90-144㎡单位比例最大，约占68.6%。;金域蓝湾2009-2010年供求概况;;2008年全年，恒大御景半岛成交约390套洋房，成交率为49%；成交均价约9370元/㎡； 该盘7???份以6000-8000元/㎡的毛坯价推出2期单位，新产品低价入市刺激了该月的成交量，使得7月份的成交量全年最高、同时成交均价全年最低。 受市场环境及限价项目推出等的影响，该盘的成交均价自4月份开始跌破10000元/㎡，不过其成交量也随后大幅上涨；;恒大·御景半岛2009年供求情况;恒大·御景半岛2010年成交情况;;中海金沙湾2008年新推售货量近850套，新增供应面积约10万㎡； 新增供应中90-144㎡的园景3房最多，约占66%，其次是90㎡以下的两房单位，约占29%；;中海金沙湾2009-2010年供求概况;中海金沙湾2009-2010年成交分析;2010-1，1-4栋，朝南57㎡的两房，朝花园（北）是87㎡的四房单位，总共约250套，均价8500元/㎡。2月加推5-8栋。;时代糖果2010年成交概况;保利西海岸;保利西海岸成交概况;万科IDEA;保利春天里;恒大绿洲;恒大绿洲;金沙洲板块2010年成交概况; 金沙洲板块置业客户分三类，9成以上来自广州： 第一类：无法承受广州中心区域高企楼价的上车族，首选60-90㎡中小户型的上车盘，追求性价比高，对价格非常敏感； 第二类：改善居住型，在广州中心区有一套小户型，由于人口增加等原因需更换大面积的房子，首选交通方便，生活配套齐全，景观较佳的舒适社区，140-200㎡的大三房、四房是首选；可接受高单价水平。 第三类：投资保值型客户，不在乎目前的生活配套，只注重稀缺江景资源和产品品质，对单价、户型、面积等敏感度不高。120-144㎡的三房总价较低，消化速度最快，260㎡以上的大户型对买家经济实力要求较高和对稀缺资源的占用要求高，需求存在，适量供应可保证消化速度。;三、金沙洲未来2-5年供应概况;金沙洲板块已出让的待开发用地共有 11幅，总建筑面积为218万㎡。其中10幅属于广州的白云区，面临的竞争将相当激烈。;金沙洲在售（在建在售）项目后续用地;区域;市场小结： 2010年全年金沙洲一手商品房供略大于求，未来3-5年供应量超300万㎡，按每年23万㎡的消化量计算，足以保证金沙洲板块10年的置业需求。 广州拥有一线江景资源的项目不多，预计2013年可售一线江景资源项目不足10万㎡。 60-80㎡小两房和85-130㎡紧凑型三房是消化速度最快的产品之一。 改善型居住则首选景观优秀，环境舒适的中大户型；投资保值者选择景观稀缺的产品，对户型、面积不是非常敏感。整体来看，140-200㎡三至五房成