常州万都国际陶瓷装是饰城项目整合营销报告.ppt

;目 录：;知己;一、经济技术指标;二、项目优势分析;★开发商实力：开发商实力雄厚，现已累计在常州、扬州开发7大专业市场 项目，均取得了不俗的口碑 ★ 政府扶持：常州市重点工程、形象工程，天宁区重点扶持打造。 ★区域物业升值预期强：中吴大道建成通车后，沿线房地产开发量将会逐年 增加，带动区域整体物业升值的前提下，还会直接扩大区域装饰产业需求。 ★区域装饰需求将会增加：按照常州市关于中心城区发展的规划以及天宁区 的服务产业发展规划，项目所在雕庄区域未来的城市发展将驶入快车道， 一系列房地产开发项目将会提上日程。现在破旧落后的城市区域必将是未 来装饰产业需求的中间力量。 ★预期交通配套日益完善：中吴大道作为常州市贯穿东西的城市一级主干道， 未来几年，中吴大道上的公交体系将会日益完善，城中区居民与项目之间 的联系将会日益紧密。另外规划中的地铁4号线，经停雕庄站，也将是本 项目后期经营的重大利好因素。 ;三、项目劣势分析;项目分析小结： 本项目利好因素较多，无论是市场基础、建筑规划、交通地段等因素都是常州专业市场中的佼佼者，但区域形象、面积大（相对投资市场）等硬伤。决定了本项目在后期营销推广中，要充分整合资源，扬利避害，争取使项目的整体形象与价值最大化。;Part2、竞争环境分析;一、面积小、总价低;二、竞争项目入市量加大;三、直面美吉特二期全面竞争;四、万都陶瓷城行业内的竞争力增加;竞争环境小结： 常州区域房产投资项目，普遍“总价低、投资门槛不高”，覆盖的客户面较广；加上下半年入市量将会增加，预期竞争将会更加激烈。本项目的定价要充分考虑总价 因素对投资客群的影响。 常州区域的建材装饰行业面临重整，长江和红星的搬 迁预期，将会增加这些市场经营户对本项目的关注度， 对本项目前期销售和后期运营利好。在项目后期推广中，项目可充分利用小道消息挖掘这部分客户。;Part3、宏观环境分析;一、国十条调控效果明显;二、常州楼市13条出台，严控预售环节;三、房产税征收预期影响楼市氛围;宏观环境小结： 随着常州楼市调控13条的出台，常州楼市受政策调控的影响仍将继续，但市场基本面相比其他城市较好，影响程度较低，预期房产税的出台会对整体市场形成短时冲击，建议本项目应提前入市，快打快跑，降低风险。 ;Part4、入市时机选择;1、入市时机：;2、节点规划：（拟）;Part5、营销解决之道;市场攻击点一：形象策略;1、项目形象策略：;1、项目形象策略：;1、项目形象策略：;2、万都形象策略：;市场攻击点二：价格策略;1、租金反推售价：;2、市场比较价：（附价格简报）;3、总价控制法：;市场攻击点三：租售策略;1、自营户买铺自营：（3+10模式） 买铺即送3年24%租金收益，签13年经营管理合同;2、投资户买铺投资：（3+5+5模式） 前3年24%租金收益一次性返还，中间5年按合同价每年8%返还，后5年按当时市场租金收益标准分年返还，签13年委托管理合同。;3、租赁户买铺租赁 “最高6个月免租，根据招商情况递减”;市场攻击点四：诉求策略;市场攻击点五：活动策略;1、前期造势活动：（方向一）;2、前期造势活动：（方向二）;市场攻击点六：渠道策略;市场攻击点七：认筹策略;东南陶瓷装饰城认筹原则:（拟）;市场攻击点八：推售策略;东南陶瓷装饰城推售策略:（拟）;市场攻击点九：解筹策略;东南陶瓷装饰城解筹原则:（拟）;Part6、营销成功前提;一、整合资源，充分造势 化解区域形象尴尬;二、外压内撬，利诱龙头 化解经营户抱团危机;三、控制总价，降低门槛 化解投资门槛尴尬;四、及早入市，抢先开盘 化解宏观环境危机;五、专业销售，仔细营销 营销成功的基本保障;六、资源转化，品牌增值 为项目运营提升价值;Part7、项目营销预算;一期预期项目总收益 83745×10000 =8.37亿 ;83745×10000×2%=1649万; 阶段; Thanks!