广州市天河区建中路是地铁大楼经营策划书.doc

天河区建中路56，58号地铁大楼 经营策划书 资源总部商贸部 2007-8-3 目 录 前言 2 一、本项目商业环境介绍 2 （一）天河区整体商业现状 2 （二）项目所在地的商业环境 2 二、项目基本情况介绍 5 （一）项目建筑及设施情况 5 （二）项目现时的租赁情况 6 （三）项目物业管理情况 7 （四）项目租户工商登记的情况 8 （五）项目供电情况 8 三、项目SWOT分析 9 （一）优势（S） 9 （二）劣势（W） 10 （三）机会（O） 11 （四）威胁（T） 12 （五）总结 12 四、物业经营行业定位分析 12 （一）天河区高新技术产业状况 12 （二）本项目目标客户企业定位 13 五、价格定位 14 （一）物业出租价格分析 14 （二）管理费收支运作分析 15 六、物业改造建议 15 （一）项目设施改造及成本分析 16 （二）项目规划用途变更及成本分析 17 七、主要的经营方案建议 19 （一）经营方案一 19 （二）经营方案二 20 （三）经营方案三 20 八、各经营方案建议的比较 21 （一）各经营方案对物业市场价值产生的影响 21 （二）各经营方案所面临主要问题的比较 24 （三）各经营方案比较汇总 24 九、各经营方案比较结论 25 十、物业交接建议 26  前言 广州市天河区建中路56，58号地铁大楼业主为我司，整栋楼房共六层，建筑面积13810.2450㎡。首层现时分别出租给火石软件（广州）有限公司、联邦快递（中国）有限公司广州分公司和广东盈信信息投资有限公司，二至六层整体出租给广州天河科技园管委会服务中心，现时四家租户即将到期，为降低本公司经营风险，提高物业资源的收益，资源总部商贸部组织人员实地勘查，在充分了解物业周边的市场情况的条件下，制定了本项目的经营模式策划方案，并提出了有关物业经营、出租价格、规划变更及设施改造等多个建议。 一、本项目商业环境介绍 （一）天河区整体商业现状 天河区具有良好的地理区位。从东西方向看，天河区是广州市向东发展城市带的起点。《广州市城市总体规划》（1991～2010年），确定了广州市建设和用地向东南和东北发展的两个主要方向，向东沿珠江扩展城市用地至黄埔，天河区正好位于这一发展带的西部起点。从南北方向看，天河区是广州市新城市中轴线经过的中心地区。广州新城市中轴线包括城市功能轴线、城市景观轴线和城市发展轴线，上述轴线均经过天河区，这种在空间上聚集的城市轴线可以强化天河的城市形象，有助于提高天河的新城市中心地位和经济竞争能力。 （二）项目所在地的商业环境 1、项目周边环境简介 地铁大楼位于广州市天河区建中路56，58号，所在园区名为广州天河科技园工业区，该园区是天河科技园园区之一，位于广州市中山大道西，东至科韵路，西至天河公园东侧围墙，南至建华路，北至广海花园，是广州市发展高新技术产业的重要基地。工业区于1991年开始建区工作，经过十多年的建设，园区各类楼房和各项配套设施已基本建成并投入使用。目前，工业区已拥有一大批实力强大的科技企业，区内新成立的天河软件园，又吸引了近百家软件企业加盟。广州市政府与天河区政府对天河工业区的建设与管理十分重视，从2000年起投入大量资金，对园区与周边环境进行大力整治及改造，进一步完善园区内各种配套设施。这一系列的措施，逐步树立了园区的品牌形象，扩大了园区的知名度及影响力。经过十多年的建设和管理，园区内配套设施基本齐全，水电的供应、电信网络连接基本完善。 广州天河科技园工业区通过中山大道、黄埔大道，直接连接天河区天河北-体育中心 园区内大部分基础建设已经完成，区内现时共有36栋建筑物，分别由80多个业主拥有。区内的建筑物大都为工业用途，包括本项目在内共有31栋建筑物到现时为止，使用性质仍为厂房，其规划用途、消防工程、供电工程等均按工业用途设置，电梯室内设施也按照工业用途安装。另外5栋经过调整规划用途，现时使用性质变更为办公用房或者商业用房。 近几年由于工业区周边的经济环境发生了较大的变化，加上广州市的中心城区不断扩大，工业区基本向郊区发展。由于城区中心工业生产受到较大的限制，并且工业用房的租金效益较低，工业区周边新开发建设的建筑物使用性质基本上为办公用房。工业区原开发建设的建筑物使用性质大部分为工业，但按照现时的经济环境来看，继续用作厂房等工业用途的可能性不大，适宜用作办公用途。但厂房性质的物业用作办公用途，在工商登记、错峰用电等方面存在较大的限制。 2、本项目位置图 3、本项目周边物业情况 （1）广州信息港 广州信息港为工业园新建物业，位于科韵路边，规划建设6栋建筑物，现时已建成5栋，总建筑面积超过10万平方米，为周边最大规模的一个项目。该项目外墙安装玻璃幕墙及大理石，室