成都保利中心高端城是市综合体项目营销方案.ppt

PART6:销售策略及执行 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 定价思路 定价原则： 　　一、本案与竞品价格保持合理的价格差距，达到利润最大化； 　　二、在原则一的前提下，保证项目销售去化速度达到目标。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 住宅产品 保利中心 望江橡树林 华宇荣国府 翡翠城 成都A区 价值 因素 分项价值 比例 综合 分值 权重分值 分值 权重分值 分值 权重分值 分值 权重分值 分值 权重分值 环 境 价 值（40％） 板块价值 40% 16% 100 16% 50 8.00% 90 14.40% 50 8.00% 70 11.20% 人文环境 10% 4% 100 4% 80 3.20% 100 4.00% 80 3.20% 90 3.60% 交通环境 20% 8% 100 8% 70 5.60% 100 8.00% 70 5.60% 90 7.20% 自然环境 30% 12% 100 12% 120 14.40% 100 12.00% 130 15.60% 100 12.00% 开 发 价 值（40％） 总体规划 30% 12% 100 12% 90 10.80% 100 12.00% 110 13.20% 90 10.80% 产品户型 30% 12% 100 12% 80 9.60% 90 10.80% 100 12.00% 70 8.40% 小区配套 20% 8% 100 8% 70 5.60% 70 5.60% 90 7.20% 70 5.60% 周边配套 20% 8% 100 8% 80 6.40% 90 7.20% 80 6.40% 100 8.00% 品牌价值（20％） 开发商品牌/实力 70% 14% 100 14% 70 9.80% 70 9.80% 100 14.00% 70 9.80% 物业管理品牌 30% 6% 100 6% 90 5.40% 90 5.40% 100 6.00% 70 4.20% 合计 　 　 100% 　 79% 　 89% 　 91% 　 81% 市场比较法——住宅推导 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 　　综上，保利中心住宅产品，均价约为13500元/平米。 　 表单均价 类比权重 楼盘权重修正值 保利中心住宅类比价格 华宇荣国府 12000 89% 80% 13440 翡翠城 10000 91% 15% 望江橡树林 7100 79% 5% 成都A区 9000 81% 5% 市场比较法——住宅推导 本案的住宅部分承担了快速贡献现金流的重要任务，因此，在定价方面需留有一定的价格预期空间。 目前，区域内类似住宅的均价在8000~12000之间。相对于单价的变化对于销售速度的影响，总价的合理控制对销售速度的影响更为巨大。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 市场比较法——LOFT推导 住宅产品 保利中心 金色海蓉 叠翠峰 威斯顿联邦公寓 价值 因素 分项价值 比例 综合 分值 权重分值 分值 权重分值 分值 权重分值 分值 权重分值 环 境 价 值（40％） 板块价值 40% 16% 100 16% 80 12.80% 90 14.40% 100 16.00% 人文环境 10% 4% 100 4% 70 2.80% 70 2.80% 100 4.00% 交通环境 20% 8% 100 8% 80 6.40% 100 8.00% 100 8.00% 自然环境 30% 12% 100 12% 80 9.60% 100 12.00% 130 15.60% 开 发 价 值（40％） 总体规划 30% 12% 100 12% 90 10.80% 70 8.40% 110 13.20% 产品户型 30% 12% 100 12% 100 12.00% 70 8.40% 90 10.80% 小区配套