成都天盛壹中心项目是整体运营战略规划提案.doc

天盛·壹中心整体运营战略规划案 2007年9月 前言/ 摆脱商业的通区，回避传统商业营销模式的死穴 进入后商业时代的开始，一个全新的商业运行模式 商业，一个商管的时代！ 从传统的商业销售模式来看，是通过项目的的地段，或产品本身，实现项目的最终销售，投资者开始投资完，出租，但是随着商业竞争格局的日益加剧，同质化问题就随之产生了，出租难，空置高，投资与回报难以保障，而此时的投资商铺的命运，就进入靠天吃饭的状况，无人打理的状态。商业的原始规划，从此开始进入自由发展的阶段，很可能会出现，原来的规划的时尚百货，到后期会出租给卖花圈的，因此，这样的商业，只能进入滞销的状态。 作为现代商业地产来讲，不仅销售的是一种产品，更重要的是如何营建一种持续稳定的投资回报环境，而这种有产品加管理的理财模式，才是市场所需要的。因此，如何营建稳定的商业环境，将成为商业的核心，又物管替换商管的功能已经结束，而商管来承接物管是市场发展的必然趋势。 有商管机构整体规划商业广场的业态组合，根据市场的发展，研究一套适合该项目的商管体系，进行商业广场后期核心商业圈的培育，由专业的商管机构为业主打理，在商铺永远不缺租，让业态永远保持整体商业广场的协调发展，只有这样的带有附加价值的商铺，才是市场所需要的商铺。 斯宝特认为，现在的市场是后商业时代的开始，是商管的时代。让投资者，进入商管的体系，进入投资保障的体系。因此，对于贵公司的商住一体的项目，应该从全新的市场发展理论的角度，进行立体式的执行整合。方能保证项目落成后，真实客观的生存发展方向。 你好，天盛·壹中心! 目 录』 市场背景 战略目标 战略思路 战略高度 战略实施 战略管理 市场背景』 项目成长的环境――政府的关注度（成都市人民政府服务中心） 区域文化特征――文殊院历史文化街区对外开放 区域产品特征――具有城市地区最集中、档次最高的零售业，更具备服务集中性，包括经济、管理、娱乐、文化以及行政等多方面的服务，是成都市核心城区最为活跃的版图 战略方向—— 营销市场路线设计： 走国际化，时尚化，高端化的市场营销路线。 战略文化路线设计： 战略基调设计： 国际化，时尚化，重金属，专业化的特征 战略业态规划： 国际时尚品牌服饰，时尚百货——英邦百货 战略组织整合 专业商管机构+专业时尚百货+专业开发管理+专业营销管理 战略力量规划 传统营销规划： 结果： 1，开发商变房东 2，开房商变商家，市场落成的预期效果与实际效果悬殊 3，资金回流开始断层 后商业时代的营销力学规划： 结果： 1，降低了一定的营销周期 2，资金回流稳定 3，市场落成的预期效果与实际效果吻合，可以建立良好的品牌开发忠诚度与美誉度…… 战略实施 周期划分 我方根据项目应该具有的特征及区域市场特征，我方将战略规划做以下:划分 阶 段 第一阶段 第二阶段 第三阶段 内容 战略形象阶段 （资源展放阶段） 综合营销爆破阶段 （资金密集汇流期） 管理营销阶段 （资金清理阶段） 特征 整个营销周期，都是三位一体合力整合的过程 整体组织关系建设 战略实施方向 在今天，商业的竞争已经发展成为一种专业服务力量的竞争。传统的沿街为市的商业形态已经过时。也就是说，什么都可以经营的商业形态，也就是什么都可能死亡的商业形态。 因此，具有核心定位理念支撑的商业形态，与专业服务机构搭理的管理机构根据阶段性的市场竞争变化调整不同的业态来适应市场的变化，从而让商家发展起来，让投资者轻松赚钱，建立和维护自身商业广场的品牌价值，才是我方商业寻求的解决之道。 商业整体战略目标方向 通过前期对项目的整体认识，我方对本项目的塑造方向，立足于成都的整体商业环境，及后期的商业竞争格局，对本项目作出了整体目标规划的同时基于以下几个原则： 核心竞争力： 成都北门，正处在一个新兴开发的蓬勃阶段，为了让我方项目在后期的成长环境中，达到一个日趋繁荣的局面，必须在战略推广还是品牌管理上，应立足于将本项目打造成“城北核心时尚商业版块中心” 版块唯一性： 为了有限的防止商业中心的可复制性，及后期的竞争压力，在项目启动前期，应该创建打造具有第一品牌路线的商业文化中心。——也即后续方案中，在成都率先推出__“再现”草市街”国际时尚风采!”的核心战略路线 业态可塑性 根据项目所处的地理位置，我方认为：在整体业态规划与后期经营中，可以根据不同的市场价值功能由专业的经营管理公司作出阶段性的业态调整。一方面来保证投资者的投资利益，另一方面来强化