惠州市奥林匹克花园是踩盘报告.doc

惠州奥林匹克花园踩盘报告 ——吴德武 1、项目介绍： 奥林匹克花园位于惠州市惠城区江北新区。江北新区位于广东省东南部，距东莞 76 公里，深圳（香港） 80 公里 , 广州 130 公里。惠深、广惠、深河等高速公路及广梅汕铁路在区内贯穿而过。 惠州奥林匹克花园规划占地近 1 平方公里，建筑面积近130万平方米，总规划5年4期开发完成。首期规划以TOWNHOUSE 为主，搭配少量小高层住宅。 惠州奥林匹克花园首期容积率仅 0.77 ，总近3万平方米的综合运动城、三大国家级培训中心、中美合作中体倍力健身中心等体育、商业的建设和经营成为惠奥社区的核心主题。 周边配套奥林匹克主题公园超市中西餐厅运动城小学幼儿园银行室内外游泳池 由上图可知，奥林匹克花园近年来房价呈递增走势，2008年1月其房价略降，我们可以预测，这很大可能是受07年国家宏观政策出台影响而造成的吧。 5、现场情况： 我们下午四点二十分到达奥林匹克花园，营销中心有几个顾客，还有4位销售人员和服务员在场，她们精神面貌比较好，能够热情地接待并回答我们的问题。 6、主推户型： 最受市场追捧的精装修排院别墅C2户型排院C2户型面积235平方米 合院A1户型 合院A2户型 奥林匹克花园凭着距广州、深圳、东莞近的优势，因此其客源来自广州、深圳、东莞的也为多，当然惠州的也不少。此外，据了解，投机成分不多，主要是买了自己居住的。 10、优劣势分析： 优势： 1、具有市场稀缺性，户型以仿四合院进行设计，在惠州有更大潜力 2、“奥林匹克”有生命在于运动、活跃的象征，具有特色体育健身配套 3、由于距广州、深圳不远，因此广州、深圳置业者是其具有潜力的客户群 4、项目、周边规划好，突出奥林匹克花园的亮点 5、集体育＋地产的复合模式开发，突出“科学运动 健康生活的”的居住理念 6、其性价比高，内部装修精致，装修材料高档，周边景观好； 7、项目配套齐全，有篮球场、室内游泳馆、健身馆、足球场、室外游泳池、羽毛球场等； 8、社区内设有五星级酒店 ——中奥国际酒店 劣势： 1、项目位置过偏，人气不足，交通不便利且周边市政配套不齐全； 2、花园面积不够大，别墅里没有独立的车库； 3、四合院式房子南北不够通透，采光、私密性较差； 4、入户客厅低、不够大气，宽敞； 5、主人房的飘台过大，显得有些浪费，卫生间没有淋浴装备，装修标准欠缺； 6、木板楼梯光滑、易摔倒、不安全；而且走路时噪音大； 7、空中庭院深度达7米，置身其中，给人产生压抑之感； 8、小区里没有多元化娱乐场所，难于满足业主需求。