房地产市场宏观形势是分析培训.ppt

房地产宏观形势分析 培训讲师：张学民 课件制作：王明伟 2012年8月10日 目录 一、国内房地产行业发展历史 二、国内房地产市场价格历史 三、国内房地产市场人均面积 四、国际房地产形势分析 五、国内房地产现状分析 一、国内房地产行业发展历史 二、国内房地产市场价格历史 2004至2010年全国房地产销售统计 三、国内房地产人均面积 1、1979年以前 3.6M2/人（城市） 2、1991年 7M2 /人（城市） 3、 2005年 26.11M2 /人（城市） 4、 2010年 30M2 /人（城市） 5、 2010年 27.2M2 /人（农村） （穿插住房面积不足的小故事） 四、国际房地产形势分析 一、美国 美利坚合众国（USA）是一个由50个州和一个联邦直辖特区组成的宪政联邦共和制国家，东濒大西洋，西临太平洋，北靠加拿大，南接墨西哥。美国是个多文化和多民族的国家；国土面积超过962万平方公里，位居全球第三或第四；人口总量超过三亿人，居世界第三。1776年7月4日，大陆会议在费城正式通过《独立宣言》，宣告美国诞生。自1870年以来美国国民经济就高居全球第一，是联合国安理会五个常任理事国之一，当今的国内生产总值超过全球20%。其在经济、政治、科技、军事、娱乐等诸多领域的巨大影响力均领衔全球，是目前世界上唯一的超级大国。 美国经济： 美国有高度发达的现代市场经济，是世界第一经济强国。2011年，美国国内生产总值高达15.065万亿美元（2011年，世界国家和地区第1名）。人均GDP为48147美元（世界国家和地区第9名）。美联储，即美国的央行，是根据1913年美国国会的一项法案设立的。在美联储成立之前，美国经济所需要的资金和信贷活动都由分散化的银行系统来承担。 美国房地产经历的几个阶段： 一、 美国房地产发展热潮是在89年前（1923年）第一次世界大战结束后，老百姓需要稳定度日，美国东南的佛罗里达洲冬季温暖而湿润迅速成了居民冬日渡假胜地。其中有一块土地，1923年价值80万美元，1924年价值150万美元，1925年价值400万美元。当时该市仅有7.5万人口，其中有2.5万人是地产经纪人，地产从业人员占据城市居民总数33%。热度过后到1926年出现泡沫且迅速破碎。 二、美国的工业生产经历1969——1970年经济危机后，于1970年底开始回升。到1971年开始房地产进入高涨阶段，房地产抵押贷款从1971年的4999亿美元，增至1972年的5654亿美元和1973年的6351亿美元。1972年美国全年新开工住宅建筑超过200万单元，这一纪录至今仍未被打破。 三、2007年2月美国第二大次级抵押贷款企业新世纪金融公司宣告破产，由此引发美国次级房贷危机。 次级房贷（Subprime Mortgage Loan）全称为“次级房屋抵押贷款”，简称次贷，指银行针对信用记录较差的客户发放的房贷。正常情况下，这样的客户很难从银行贷款。前几年，美国楼市火热的时候，很多按揭公司或银行为扩张业务，介入次级房贷业务，针对次贷申请者，银行能收取更高的利率。美国房市景气逆转，美联储为抑制通膨持续升息，导致贷款者还款压力大增，造成次级房贷违约率大幅攀升，以经营次级房贷为主的金融机构如新世纪金融公司等，被迫停止业务，甚至倒闭，从而引发整个金融市场危机。美国房地产从此转入低迷。 房利美和房地美 房利美成立于1938年，在1968年上市，作为政府企业为美国二级按揭市场提供支持，令银行按揭得以市场化、证券化，为美国房地产市场发展立下了汗马功劳。房地美作为竞争对手，于1970年设立，1989年上市。“两房”的盈利模式其实十分简单，依靠政府名声拆入资金，买下银行的按揭业务，包装后以按揭物业为抵押，发行按揭抵押证券（martgage backed security）。“至2007年底，这两家按揭公司拥有或担保了近5.2万亿美元的债务，而它们的核心资产加起来不过832亿美元。 次贷危机发生后，两家公司双双倒下。 二、日本 661年前（1351年）位于亚洲大陆东岸外太平洋岛国，1945年战败独立。 人口：1.3亿 ，密度337人/平方公里，人均GDP42480美元（约合人民币28万），面积38万平方公里，中国国土面积的1/25 20世纪80年代后期，为刺激经济发展，日本中央银行采取了非常宽松的金融政策，鼓励资金流入房地产及股票市场，致使房地产