整合北京一二三房地是产商业计划.doc

华润置地整合北京一、二、三级房地产市场 商业计划 关键词：资源重组 资本运作 分散式自选公寓 二○○二年三月 目录 1. 项目内容简介 2. 市场行业趋势分析 2.1 北京房地产开发市场 2.1.1 北京房地产开发市场趋势 2.1.2 北京的房价和购买人群 2.1.3 北京市民购房心态和市场差距 2.2 北京市存量房市场 2.3 北京市租赁市场 2.3.1 北京市租赁市场热点和难点 2.3.2 北京的民宅租赁热点 中介新举措 2.3.4 影响北京各城区租房价格的因素 华润系各公司的内在需求 3.1 华润集团的需要 3.2 华润置地的需求 3.3 华润物业的需求 项目计划框架 4.1 基本流程 4.2 机构设置和任务 4.3 与“零首付”方案比较 4.3.1 原有方案的难点 4.3.2 现有方案的优点 5. 财务分析和对比分析 6. 风险分析及控制 6.1 政策法律风险 6.2 收购风险 6.3 租赁风险 6.4 服务风险 7 融资说明 7.1 融资额度及资金使用计划 7.2 项目公司的组建与股份分配 7.3 投资方的退出方式 7.4 关于公司业务有关税收和公司可能享受政府提供的优惠政策 8 附件：资料来源 8.1 出租房屋应交哪些税？北京份租房价格参考值,市场前景不容乐观。 需求拉动和成本推动致使北京房价居高不下，从根本上说决定房价升降的最终因素是供给与需求，土地供应量的增加和“三外”企业的加盟，将极大地改变市场供求关系，预计大约到2002年下半年，商品房的供应量有可能要大过需求量，届时房价下降趋势将会显现出来。 2.1北京房地产开发市场 目前，北京市人均住房使用面积大约在15平方米以上。按照北京“十五”期间规划，到2005年北京要总计竣工住宅4000万平方米以上，5年后北京人均住房使用面积将达到18平方米。人住房使用面积的增加3平方米一部分是外来人口购置新房，还有一部分较具经济实力的人则是购置第二居所，以及政府对危旧房拆迁实行货币补偿所动员出来的购买力。2.1.1北京房地产开发市场形势分析 北京楼市在经历3-4年的高速发展之后已经进入盘整期，2001年的开发量在2000年的基础上增加了100%，但销售量同比增长只有22%；2001年1-9月份总销售出430.64万平方米，销售额为207.4亿元，与2000年相比增长率分别为：18.7%和38.6%，同前几年的增长率相比增长势头明显衰减。 这些数据从不同角度指向同一个事实：以住宅为主角的本轮楼市正走向钝化，北京楼市逐渐迈向徘徊期。 目前北京在售项目在超过800个， 2000年的还没有消化掉，2001年又上市300个新盘。根据北京市统计局发布的数据2001年1-9月份北京市累计实现住宅销售364.9万平方米，同比增长41.1%；实现销售408.5万平方米，同比增长16.5%，增幅比1-8月回落4.4%；完成开发土地面积493.2万平方米，同比增长2倍；购置土地面积399.7万平方米，增长2.3倍。 这些数据表明住宅市场总体销量下滑，今后一段时间新开工的规模不断扩大，市场供应继续增加。 2.1.2北京的房价和购买人群 据国家统计局投资司的统计数据显示；北京的房子含“金”量最高，平均销售价格为3995元/平方米，比位居第二的上海市房价高出27.6％（上海为3130元/平方米）。另据北京市统计局对2000年北京商品住宅价格的统计测算：每平方米售价为4557元，尽管较之前年的4786元/平方米下降了4.8％，造成北京房价居高不下有一些市场因素，但从根本上说决定房价升降的最终因素是供给与需求。关键是看这一市场是否开放，是否有充分的自由竞争。从政府政策指向来看，增大土地供应量，加快完善经济适用房体系，降低市场准入门坎，其意图都是希望将北京过高的房价降下来，并且这些举措正在取得实效。自2000年以来，北京商品房的价格水平正在逐渐呈下降之势，预计从2001年下半年始，随着新项目面市逐渐增多，其房价下降趋势将更加明显。按照北京房地产开发的运作周期推算，大约到2002年下半年，将有大批新项目上市，届时商品房的供应量有可能要大过需求量，市场竞争将日趋激烈，开发商的利润空间会被压缩，一批项目可能要面临经营风险，商品房价格亦将向其合理价值回归。中