柳州市天利大厦策划是报告.doc

第一章 市场研究与方案构思 一、宏观环境因素分析 (一)柳州地理情况 柳州又称龙城，位于广西中部偏东北，广西盆地中部，柳江中游，是我国南方的一座古老而美丽的城市。西南距自治区首府南宁市265公里，东北距桂林市246公里。介于北纬23°54′～24°50′，东经108°14′～109°45′之间。东连鹿寨县、象州县，西邻罗城仫佬族自治县、宜州市，北靠融水苗族自治县、融安县，南界来宾县、忻城县。东西最大横距72.5公里，南北最大纵距40.5公里，总面积5307.24平方公里，其中市区面积651平方公里，城市建成区面积82平方公里。现辖柳北区、城中区、鱼峰区、柳南区、郊区、柳江县、柳城县等5个区2个县。总人口172.82万人，其中市区人口86.16万人。地势西北高，中部低，向东南倾斜，三面环山，南面为岩溶盆地，具有典型的岩溶地貌特征。 它具有良好的人文历史景观和丰富的旅游资源，是国家甲级旅游城市和历史文化名城，也是广西最大的工业基地和经济中心。柳州属于典型的喀斯特地貌，形成了“拔地奇峰画卷开”的山水特点。这里石山奇特秀美，岩洞瑰丽神奇，泉水幽深碧绿，江流弯曲明净。清澈的柳江穿越而过、绕城如壶，故有壶城别称。像一条绿色的玉带，把市区环绕成一个“U”字形半岛。地形平坦微有起伏，海拔85～105米之间。全市最高点为柳城县的海山，海拔774.2米。市区最高点为文笔山，海拔419米。 唐代著名文学家柳宗元在柳州任刺史时，曾用“越绝孤城千万峰”、“江流曲似九回肠”的诗句，来描绘这个美丽的城市。 （二）、柳州经济现状 柳州是中国西部区域性工业重镇。全市目前已拥有3400多家工业企业，其中规模以上430户，11家国家大型企业，柳州钢铁(集团)公司、上汽通用五菱汽车股份有限公司、柳工集团有限公司、东风柳州汽车有限公司、柳州五菱汽车有限责任公司等5户企业跻身工业企业全国500强。 柳州全市年销售收入超100亿元的企业1家，超50亿元的3家；拥有4个中国名牌产品、4个国家免检产品、40个广西名优产品，成为全国少数民族地区拥有名牌产品数量最多的地级城市。 2007年是建设富裕文明和谐新柳州的关键之年。 ??? ——地区生产总值706亿元，增长12%以上；??? ——全社会固定资产投资241亿元，增长20%以上；??? ——财政收入107亿元，增长12.5%以上；??? ——工业总产值1300亿元，增长20%以上；??? ——单位生产总值能耗减少3.2%以上，主要污染物排放总量减少10%以上；??? ——社会消费品零售总额263亿元，增长14%以上；??? ——外贸出口5.2亿美元，增长15%以上，实际利用外资8150万美元，增长13%以上；??? ——城镇居民人均可支配收入12100元，增长10%以上。农民人均纯收入3200元，增长10%以上；??? ——城镇新增就业人数4.5万人以上，城镇登记失业率控制在4.6%以内 ——人口自然增长率控制在自治区下达指标内。 柳州已进入工业化中期，具备了发展大产业、大工业的基础和条件，有志成为全区率先实现工业化的示范城市。而地处中国—东盟自由贸易区、大湄公河次区域、泛珠三角区、泛北部湾经济区、南贵昆经济带等多区域合作结合点的地缘优势，使其有望成为中国内地与东盟经贸往来的产品加工基地和物流中转基地，发展地位突出，优势明显。 柳州虽然是一个小城市，但是作为广西的重要工业城市发展潜力仍然不可小觑。柳州市素有“桂中商埠”的美称，五星商厦、工贸商厦、飞鹅市场、奇石市场、建材市场、柳邕农副产品批发市场等交易活跃。 （三）柳州的交通情况 柳州市是中国十大铁路枢纽之一，是中国中西南地区的重要交通枢纽和区域货运中心，交通便利。湘桂、黔桂、枝柳三条铁路干线交汇于此。主要担负湘桂、黔桂、焦柳三大干线五个方向的客货列车到发、通过作业。柳州铁路可直通湛江、防城、北海等港口，出海便捷，并与越南铁路相连，已开通了国际联运。 高速公路穿境而过；国道209、322、323线贯穿柳州。柳州绕城高速公路建设现已进入全面施工阶段，柳州绕城高速公路辐射柳州市鹿寨县、柳北区、柳城县、柳江县的7个乡镇，连接桂柳高速公路及宜柳高速公路，是柳州市外环公路的重要组成部分。 铁路：柳州市是中国十大铁路枢纽之一，湘桂、黔桂、枝柳三条铁路干线交汇于此。 航空：位于东南郊的柳州白莲机场，可满足MD—82及波音737、757飞机全天候起降，目前已开通的航线有柳州至北京、上海、广州、深圳、海口、汕头、北海等城市。 水运：柳江（西江水系）可直通梧州、广州、港澳等地，全年可通航 250吨级船只。 随着城市的不断扩大，将有更多的外来人口定居柳州，农村人口也不断的向城市迁移。柳州是以工业为主、综合发展的区域性中心城市和交通枢纽。全市总人口有351.3万市区人口有