绿地北京奥体文化商是务园15#地块项目可行性研究报告.pptVIP

*;*;;周边环境;*;公交枢纽：项目西南角，专门为公交枢纽和场站预留了土地。面积有2万多平方米，并布置了出租停靠、自行车场。可以连通8号线和10号线换乘站。 建筑高度：考虑对中轴线的尊重，园区内建筑控制高度为自西向东逐渐升高。西边高度为30米，到东边会逐渐达到100米。其中，最高点为中央酒店，为180米高。 绿化景观：园园内设计了独特的景观“新奥湾”，中央绿地达10公顷，通过城市森林、慢坡草坪和下沉花园的穿插组合，成为奥体中心地区重要城市开放空间。 地下交通：分为地下三层，地下一层为人行通道和商业配套，地下二层为车行环隧、车库和商业，地下三层为人防车库和机房。地下一层联系了地铁、公交枢纽带和园内各地块地下空间。 ;*;*;土地分析小结——如何美赞之词亦不为过;*;经济要素资源优势：一个世界第二大经济体的首都，北京是中国的资源汇集之地，城市的资源吸附能力被无限放大。包括人力资源、政策资源、交通资源、商务资源等企业重要的经济要素，是不可替代、独一无二的经济高地，是实力型企业经营到一定阶段梦寐以求的发展平台。 发展机遇不可多得：上海历来是全球鼎极企业的首选办公地，然而近年来出于政治风险考虑，从上海政府层面调低身段、不再频频出台激烈的经济刺激政策，从而导致上海商务界出现了这样一段缓和发展期，成就了北京全方位超越上海写字楼需求的绝佳时期。 限购政策下市场优势：住宅市场限购，在民间投资渠道较窄的前提下，房地产仍在是投资客首选的投资渠道，因此由于政策性因素商办市场占据一定优势契机。;宏观市场分析;*;*;2005年后，亚奥板块伴随奥运基础设施开发及整个区域配套大升级，已有诸多大型国有企业及开发商注资本版块，在此类办公产品的主要客户群体中，整层租赁使用居多，且企业性质以公司、集团总部，世界知名企业代表处为主，租金达到13元/㎡.天。甲级写字楼平均空置率5%以下，户均租赁面积800-1500㎡。;板块市场—供求关系;板块市场—竞争环境;板块市场—售价水平;市场小结;*;*;*;*;*;*;*;*;*;奥体商务区核心——全资源商务新高地 企业办公置业的终极梦想;*;*;项目;项目;*;*;*;*;*;目前区域甲级写字楼租金水平在13元/㎡.天，假设投资回收期在10年左右，租金回报率10%，则时点售价应在47450元/㎡上下。 考虑租金增幅水平，按照10%的季度增长幅度（预期年度甲级增幅在30%左右），则预期售价可以达到50000-60000元/㎡。;租金回报率反推：以十年投资回收期，按板块租金水平反推（考虑租金增幅），项目预期售价在5-6万元/㎡。 整体市场水平：优质写字楼以持有租赁为主，可比在售甲级写字楼5万元/㎡为主流价格，按目前20%的增幅速度预估，未来价格在6万元/㎡。 近期成交用地反推：三元桥霞光里5、6号商业综合用地成交楼面价37875元/㎡，其成本预计在50000元/㎡左右，按15%销售利润率计算，未来售价在60000元/㎡左右。;*;THE END