万科扬州房地产市场投新资分析报告.pptVIP

扬州房地产市场投资分析报告;城市认知;城市历史素描;爱耍气派的扬州人;曾制约其发展的交通瓶颈正在得到改善;随着城市交通体系2004年的突破，城市客流、物流出现明显上升;都市圈规划对于扬州城市发展的影响分析;1982年，扬州被国务院首批公布为中国24座历史文化名城之一。1983年，扬州升为地级市。 1996年8月，经国务院批准，扬州市行政区划调整。撤销县级泰州市，设立地级泰州市，原由扬州市代管的泰兴、姜堰、靖江、兴化4个县级市归划泰州市管辖。扬州市辖三个市辖区:广陵区、维扬区、邗江区；一个县：宝应县；代管仪征、江都、高邮3个县级市。 ;城市发展定位：发展成为宁镇扬经济一体化重点城市；　　　　　　　沿江开发，构建带状组团式滨江城市群;确立“主导向南，西进东联”的城市发展方向背后隐藏着复杂的政治因素;从土地利用规划演进来看，城市首先向东西扩展，再南向扩展的趋势十分明朗;西部分区;西部城区和河东分区是城市近期发展重点区域;关于几个核心经济指标的考量——经济总量;【附表：江苏九城市人均GDP比较】;关于几个核心经济指标的考量——产业;关于几个核心经济指标的考量——规模以上工业;关于几个核心经济指标的考量——二三产业;关于几个核心经济指标的考量——固定资产投资;关于几个核心经济指标的考量——利用外资;P30;观点：私营企业扮演重要角色，呈规模的私营工业企业超过千家，吸纳了约20万的就业人口。;工业行业分布与总产值表;行业;P30;　;关于几个核心经济指标的考量——储蓄、收入及消费;比重（%）;关于几个核心人口指标的考量——城市化;关于几个核心人口指标的考量——户均人口、人口密度及人口增长;关于几个核心人口指标的考量——流动人口;　;观点：1、扬州人均居住面积在06年出现大的改善，判断其与商品房市场的扩容有关。2、公房比重迅速缩小，自有房比例03年后快速提升，同商品房市场发展当呈现协调态势。3、目前主力居住户型为二居室和三居室，对照其户均人口结构判断，未来改善型需求旺盛。;指标综合比较——经济、人口;总体市场;房地产开发投资占GDP比重较低，具有较大的增长空间;平稳的房地产市场开发投资结构及开发建设情况昭示良好的市场发展秩序及态势;土地市场供应理性，土地价格上升较快;住宅用地作为土地市场主流及逐步提升的地块容积率进一步展现出城市房地产市场转型期的发展特征;07年西区土地成交量呈爆发式增长，土地成交价格也远超出其它板块，东区虽然成交量较少，但土地价值已经开始彰显，明显高于南区和北区;附：2007年12月已推出未成交土地情况;已出让未开发土地主要集中于西区，约140万平米，其它板块土地存量相对有限，并呈明显郊区化特征;近年来供需关系呈现不断改善趋势，06年开始市场需求明显扩容，07年前三季度市场首次呈现供不应求态势;商业及办公物业供求皆呈下降趋势，普通住宅及别墅物业供求关系平稳，整体供求结构符合三线城市房地产市场特征;随着城市房地产市场逐步升温，住宅市场供不应求状况凸显，而办公用房及商业营业用房受城市经济结构限制供大于求;;西区和北区是市场供求的主力构成，北区呈供略大于求的态势，而东区供应明显稀缺，供需矛盾最为突出;尽管07年各区商业营业用房供销状况不一，但结合06年市场存量，除老城区外其余各区域商业营业用房整体供大于求;07年住宅市场出现明显上升拐点，普通住宅及别墅物业全线供不应求，小高层、高层产品消费者“恐高症”降低;相比而言，100-144平米以上大中户型改善型产品是市场需求的绝对主流;城市房价受低价房影响保持低幅上涨，老城区和西区商品住宅均价则处于快速上升态势并领衔各板块市场;通过对2006年与2007年市场对比分析，整体市场商品房成交均价上浮约500元/平米;附：各板块分季度供需状况;未来两年市场供量将有明显增加，但会呈明显的区域结构性，西区的市场竞争将趋于白热化;板块市场;房地产市场板块划分;西区;328国道;行 政 中 心;京华城中城;扬子江路;;商品住宅供应放量现象明显，后市供求关系不容乐观;片 区;片 区;片区;西区各品类市场存量 ;东区;江阳路;莱茵苑;商品住宅供不应求现象极其明显，但房价无明显提升;片 区;片 区;片区;北区;瘦西湖风景区;北区市场供求关系受个案影响波动较大 ;片 区;片 区;片区;老城区;大学路;老城区市场供应极度稀缺 ;人口密度大 土地储备小 市场空间小;综合来看，东区的市场投资价值最大，其次是西南板块;竞争形势;竞争企业已开发项目/在售项目/土地储备分布;排名;排名;竞争企业在售项目及存量;各企业竞争力评价;扬州市场因较高的城???价值和市场价值值得万科进入，成为万科长三角布局战略的重要阵地。 东区（首选）和西南板块（次选）是值得关注的重点板块。 两个建议板块都可以