第05章节投资性房地产.pptVIP

niexj 企业会计准则第3号 ——投资性房地产 主要内容 ： 1. 投资性房地产概念和范围； 2. 投资性房地产的确认条件； 3. 投资性房地产初始计量的核算； 4. 投资性房地产后续计量的核算； 5. 投资性房地产转换的核算； 6. 投资性房地产处置的核算。 第一节 投资性房地产的确认和初始计量 一、投资性房地产的概念 投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。 投资性房地产应当能够单独计量和出售。 一、投资性房地产的概念 （一）属于投资性房地产的项目 1.已出租的土地使用权 2.持有并准备增值后转让的土地使用权 按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。 3.已出租的建筑物 企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。 一、投资性房地产的概念 （二）不属于投资性房地产的项目 1. 自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。 ☆ 出租给本企业职工居住的宿舍 2. 作为存货的房地产。 下列各项，适用其他相关准则： 自用房地产，适用《固定资产》、《无形资产》 作为存货的房地产，适用《存货》，销售收入适用《收入》 企业代建的房地产，收入和费用的确认和计量适用《建造合同》 投资性房地产租金收入和售回租回，适用《租赁》 【例1】下列项目中，属于投资性房地产的有（　）。 A.已出租的建筑物 B.已出租的土地使用权 C.持有并准备增值后转让的土地使用权 D.按照国家有关规定认定的闲置土地 二、投资性房地产的确认和初始计量 （一）投资性房地产的确认 符合投资性房地产的概念的同时，满足投资性房地产的两个确认条件： 1.与该资产相关的经济利益很可能流入企业； 2.该投资性房地产的成本能够可靠地计量。 二、投资性房地产的确认和初始计量 （二）投资性房地产的初始计量 投资性房地产按照成本进行初始计量。 1.外购的投资性房地产 企业购入房地产，自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的，应当先将外购的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，才能从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。 2.自行建造的投资性房地产 企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的，应当先将自行建造的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。 二、投资性房地产的确认和初始计量 （三）以其他方式取得的投资性房地产 以其他方式取得的投资性房地产，其成本参照本书“第三章 固定资产”相关内容确定。 第二节　投资性房地产的后续计量 企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，符合条件的可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。 但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。（指南） 一、采用成本模式后续计量 成本模式下，应对投资性房地产计提折旧或摊销。计提折旧或摊销适用《固定资产》、《无形资产》准则。如存在减值迹象，应按《企业会计准则第８号——资产减值》进行减值测试，并计提相应减值准备。 借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧（摊销） 二、公允价值模式后续计量 （一）采用公允价值模式的前提条件 采用公允价值模式应同时满足下列条件： 1.投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。 2.企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。 二、公允价值模式后续计量 （二）公允价值模式后续计量的会计处理 不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。 借：投资性房地产（公允价值变动） 贷：公允价值变动损益 投资性房地产取得的租金收入，确认为其他业务收入。 【例2】甲企业为从事房地产经营开发的企业。20×7年8月，甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司开发的一栋精装修的写字楼于开发完成的同时开始租赁给乙公司使用，租赁期为l0年。当年10月1日，该写字楼开发完成并开始起租，写字楼的造价为90 000 000元。由于该栋写字楼地处商业繁华区，所在城区有活跃的房地产交易市场，而且能够从房地产交易市场上取得同类房地产的市场报价，甲公司决定采用公允价值模式对该项出租的房地产进行后续计量。20×7年l2月31日，该写字楼的公允价值为92 000 000元。20×8年l2月31日，该写字楼的公允价值为