上海康城前广场商业项新目商业定位报告.ppt

上海康城前广场商业项目商业定位报告（中稿）;项目研究工作阶段划分;报 告 思 路;协和集团——目标;短期内实现利润最大化 促进协和商业地产的市值影响力;项目位于闵行莘庄和松江新桥交汇处，属于莘闵板块居住区级商业中心;容积率超过4，建筑形式必须向高向密发展。;项目资源：所处大型住宅区和别墅区，为未来商业发展提供多条通路的可能;第二部分;按国际通行标准，上海商业地产存量趋于饱和;传统商业区域继续引领市场，郊区商业增长迅速。;莘庄、七宝是闵行目前形成的两大商圈。;日用大卖场是闵行的主要商业形式;位置和经营档次是决定闵行日用卖场经营好坏的关键;南方商城是整个闵行区域的购物中心;莘庄、七莘路、东川路三块区域为闵行未来重点商业区;消费向东，消费习惯分为三大圈层;每月在闵行卖场消费总额为500-800元。;人口消费特征;莘庄将打造成上海新兴地区商业中心之一 ;莘庄建设三级商业网路,本项目属于社区商业体系;莘松路铁路以西路段，商业的发展完取决于住宅的拉动需求。;道路是阻隔板块商业发展的重要瓶颈。;小结;商业级别;;;地块可用面积小，限制条件大，需要寻求内部变化;S 集合和规模优势 依托康城住宅151万平方米，周边住宅即 别墅区居住人口，形成一定的集聚效应， 项目的档次可以有一定扩大。 ;;第三部分;;【产品定位】;【产品定位】;　 Urban units complex 都市单元综合体 　　　　　　　　 　;【整体定位】; 源起：HOPSCA于1986年最先诞生于巴黎的拉德芳斯，是一个集酒店、办公楼、生态公园、购物、会所、高尚住宅于一体的城市综合体。 HOPSCA的特征： 特征一：?高密度，集约性 特征二：整体统一性 特征三：功能复合性? 特征四：土地使用均衡性 特征五：??空间连续性???1.平面的连续： ?? 2.立面的连续： 3.空间的连续： 特征六：内部、外部联系完整性 一个成功的HOPSCA项目的开发及运营，会带来巨大的社会价值，为开发商、运营商带来巨大的品牌价值，同时作为地产物业的HOPSCA，随着城市的不断发展，其物业自身也具有升值潜力。;【获利模式】;【产品矩??】;;1号地块;各类商业中心对应不同的商业业态 大型购物中心的业态比例经验值为： 购物：餐饮：娱乐约为52％：18％：30％;【商业】——价值分析;【商业】——地下与入口;【主题购物中心】——定位;【主题购物中心】;地面入口;【主题购物中心】;【商业街】;【商业街】;【酒店】;【写字楼】“SVO（服务式写字楼）”;SVO是自由的;【公寓】;理性型_Rational Model ;感性型_Sensitive Model ;现代型_Moden Model ;【开发节奏】;【经济测算】;还是另谋出路 ？——有何机会？？？？;大型商业地产在中国成功的关键;商业地产的环节;大型集中商业的出售模式;产权返租模式;案例：常兴天虹商场;店中店销售模式;基金整售模式;整售的适用条件;嘉德置地的“中国商业地产基金”计划;项目信托方式;信托的适用条件;案例1——万科十七英里;案例2——百仕达.红树西岸;四种模式的对比;【两种方案对比】;END