世联深圳市金地香蜜山新价格方案与推售策略.pptVIP

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2017-05-09 发布于湖北
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世联深圳市金地香蜜山新价格方案与推售策略.ppt

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世联深圳市金地香蜜山新价格方案与推售策略

金地香蜜山价格方案与推售策略世联地产 2004.3 价格制定背景回顾项目基本情况占地78679平方米总建筑面积169860平方米一期9栋，二栋24层，七栋18层 799户容积率2.15 建筑密度15％有会所和网球中心可售面积近10万平方米全市2003年住宅销售价格变化市场比准均价市场比较楼盘的确定项目比较打分市场比较法确定的比准均价选取比较楼盘遵循的原则：比较楼盘：同区域：熙园、中旅国际公馆、翠海、新天国际同时段：缇香名苑其　他：半山兰溪谷（卖山）目标与价格策略品牌溢价价格策略的价格表验证平面调差考虑因素因素权重噪音 22％景观 23％户型格局 12％视野 13 ％梯户比 5％通风采光 10％朝向 15％噪声、周边环境景观，为本项目价格最大影响因素，给予最大权重值。价格表——平面调差 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 180平米户型：树立豪宅价格标杆大面积150平米的房号资源优势明显，数量有限，要保证最大程度实现其价值及利润，。目前VIP卡客户集中倾向于5、6、9栋，通过价格的制定，人为的引导客户向其他栋的同类户型分流。 VIP客户心理障碍明显的7、10栋，必须与其他栋拉开超过预期的差距。平面调差原则最大朝向差为2500 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 470 670 700 780 870 810 1130 920 390 810 840 890 920 860 1410 110 740 1330 1260 1150 1540 800 1010 1580 1520 1060 2150 2500 1840 1660 2280 1570 1630 1590 1210 1240 730 880 230 0 650 610 490 700 410 朝向差分布示意 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 小区外围单位临路，无景观且受噪音影响，价差作特殊处理；根据公共入户花园及送露台的位置、朝向不同，单双层差分两个体系处理。电梯间带公共入户花园的每层层差增加15。顶层单位（18层）送天台花园的层差特殊处理。 1、2、3、5、、8、10层差为50，其中10栋10楼以下层差为50，10楼以上由于北环噪音的影响层差减为30。 7栋层差为30。 6、9栋层差为80，由于山体护坡的影响，5楼开始山体景观有优势，因此5、6楼层差加100，7、8楼为50，10楼以上低层景观层感差，因此园林景观层差逐层递减。 6、9栋的吉祥楼层如8、18层差加50。价格表——楼层调差 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 个别单位调差情况小结 VIP卡客户意向明显的5、6、9栋单独调差。尤其是6A户型，价格尽量拔高，作为小区的价格标杆，提升项目高档形象。在保持均价不变的基础上拉大小区内各栋与外围户型的价差，用价格引导客户分流。 5F、9A朝向差加200，6A朝向差加300。 6A餐厅带露台单位比主卧带露台单位每平方增加400元。 9A餐厅带露台单位比主卧带露台单位每平方增加450元。 5F餐厅带露台单位比主卧带露台单位每平方增加500元 1、2、3、7、10栋的首层单位层高4.5-4.8米，层差增加200。 3、7、10栋首层单位为跃式+储藏室，储藏室的价格按照面积的1/3折算。 10栋由于北环噪音的影响，整体在朝向差上-200 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 定价背景项目基本情况市场现状市场机会市场比较法市场比准均价销售目标价格