东莞大朗富盈世界汇商新业定位及营销策划案.pptVIP

富盈·世界汇商业定位及营销策划案;报告核心 解决目的;第二部分 租售建议;大朗行政中心首席城市综合体; 购物◎休闲◎娱乐◎美食中心;一个时代的来临;四、业态定位;四、业态定位;四、业态定位;四、业态定位;四、业态定位;四、业态定位;四、业态定位;主力店;2F业态规划示意图;四、业态定位;;1F业态规划示意图;2F业态规划示意图;那么，本项目到底采用哪种业态组合方案才是最优选择，既能保证收益最大化，又能保证项目的风险最低呢？ 下面就上述三个方案从项目需求、可操作性、借鉴案例、收益分析、风险分析全方位综合分析……;从项目需求分析;从客户需求分析;从客户需求分析;从经济收益分析;从经济收益分析;从经济收益分析;从经济收益分析;从经济收益分析;从经济收益分析;从操作难度分析;从商业案例分析;业态对比：富民商业街由于建筑形态及独栋单层面积过小，无法引进大型主力店，引进规模较大的金逸电影院和柴火酒家，其它都是中小型商家。而盛和广场引进大润发，一楼5000㎡,二楼16000 ㎡，共21000㎡，占总商业面积50%以上，由大润发超市引进了肯德基、真功夫、以纯、耐克、班尼路等品牌专卖，并进入鳌峰百货、润昇百货，剩下独立零散商铺面积占总面积30%。;经营对比：从今天经营现状来看，盛和广场持续经营起来，而富民商业街即经营陷入困境，商家集体声讨，大部分中小型服饰、鞋帽、箱包商家已撤出，后期调整为库存鞋市场，依然是不成功。可见，主力店决定项目“生与死”的问题，对项目经营的重要法宝。;分析与结论;第一部分 商业定位;;;不考虑商业自营获取盈利，本项目商业部分的盈利主要有销售与租赁两种方式，结合业态组合规划方案考虑，本项目各楼层的利模式分析如下：;根据以上业态组合方案以及盈利模式分析，本项目的租售模式主要有如下三种：;租售模式1：全租赁;采用-1F租赁+主力店租赁+1F街铺自然销售+1F内铺租赁模式，保守预测短期内如100%销售可回笼资金7777万元，前10年总收益约1.37亿元，仅出售面积3535平方米，持有16577㎡物业长期经营收益。;采用-1F租赁+主力店租赁+1F街铺自然销售+1F内铺租赁模式，乐观预测短期内如100%销售可??笼资金9898万元，前10年总收益约1.86亿元，仅出售面积3535平方米，持有16577㎡物业长期经营收益。;租售模式3：-1F租赁+主力店租赁+1F独立商铺自然销售;租售模式3：-1F租赁+主力店租赁+1F独立商铺自然销售;三、租售建议;四、投资分析;四、投资分析;第一部分 商业定位;一、销售总控;二、销售策略;二、销售策略;二、销售策略;三、销售方式;四、销售部署;四、销售部署;四、销售部署;四、销售部署;第一部分 商业定位;招商思路;（一）以“外招”为核心手段，全面意向蓄客，集中活动引爆。 招商最根本就是以“外招”为主，“坐招”为辅。前期仅安排人员值班，大部分人员外出拓展，前期意向谈判工作是招商成功的基础，计划6月份前拓展准意向客户150批以上，再利用集中式招商发布会暨主力店签约活动大规模引爆。 （二）擒贼先擒王，先确定主力店，借主力店品牌效应遍地开花。 主力店是本项目招商成功的核心关键。成立由项目经理为首的大客户招商专案组，积极推进深入合作谈判，在5月底之前务必确定主力店签约。在执行过程中，主力店、品牌店和餐饮、娱乐KTV等大客户提前招商，充分发挥大品牌、大商户的带动效应，增强项目核心竞争力，达到“以商招商、发挥头羊效应”奠定其他中小商户入场的信心。 （三）形象先行，结合住宅地产项目总体广告造势。 形象先行，造市先造势。结合住宅地产项目总体推广造势，重点通过户外广告、现场包装、楼体广告进行形象宣传，先塑造区域化和高端化的市场形象差异，引起市场高度关注，以“打造集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的一站式购物中心”为主题，进而引起区域业内轰动形成商业项目的向心力，在招商工作中把握主动，吸引商家上门达成合作。;（四）控制性策略，严格把关，先紧后松。 商家经营能力强弱直接影响项目的生命力，根据本项目中高档次品牌定位，对进场商家的档次、品牌、实力以及经营能力严格控制把关，对各业态进行组合并控制，择优进驻，确保项目持久经营及收益； 对大户采取“欲擒故纵”战术，让一部分大户先进，而暂时不让其他大户进入，令已进入的大户有优越感，进不了的有迫切感。另外，在对大户招商同时，可以优先招进部分中户，防止大户结成“攻守联盟”； 各阶段推出的优惠政策进行名额控制，制造紧张感，同一品牌不同商家进驻进行一定的控制，营造良性的竞争环境； 采用暗销控保留部分好位置暂不推出，以备其他外地品牌或者谈判周期较长的好品牌进入，同时有利于解决不可预见的调整和纠纷。 （五）采用“放水养鱼”稍低于