中原江苏盐城市金辉城新住宅项目销售策划.ppt

2011年盐城市金辉城营销策划建议;新政走势分析及预判;房地产新政走势解析;房地产新政走势解析;“新国八条”政策解读;;;;;;;;南京中原房地产营销顾问有限公司;盐城房地产地方性政策;宏观调控不同城市的市场走势;??2010年4月 盐城市物价部门出台新规，盐城市区商品房将实行价格备案制度，以抑制房价过快上涨。根据新规定，房地产开发企业应以成本核算为基础，结合市场状况，在市物价部门采样、测试的商品住房现行销售价格水平范围内，合理确定平均销售价格。盐城市物价局副局长肖正海表示，商品房实行价格备案制度以后，房地产商推出的新楼盘价格不得突破现有楼盘价格，这将有效抑制盐城房价过快上涨。 2011年3月 盐城市市区2011年度新建住房价格控制目标确定为: 新建住房价格涨幅控制在当年度城镇居民家庭人均可支配收入增长幅度之内。（注：2009年城镇居民家庭人均??支配增长12.8% ；2010年城镇居民家庭人均可支配增长13.7% ）;盐城的价格控制政策解读;盐城房地产市场分析;盐城房地产市场概述;发展阶段;盐城房地产市场格局;板块;盐城房地产市场特征;■ 小高层、高层产品成为市场主流 由于市政规划对土地指标的要求，小高层和高层产品成为市场的主流，市场上多层物业较少。居民住房消费结构也在发生积极变化，在住宅的选择过程中，由于购房者缺少产品的选择性大都接受小高层和高层物业。 ■ 中小户型成为市场热点 随着房地产市场的变化，购房者在选择产品时越来越看重其实用性，所以中小户型越来越受青睐。目前市场上热销的面积范围为70-90平米的两房和100-130平米的三房。盐城房地产市场进入了产品时代。;■ 外来人口量有限，暂无法形成消费拉动效应 由于盐城的整体发展相对较为落后，相对于高素质人才的引进，具有一定的劣势，从目前的房地产市场发展现状来看，区隔性非常强，外来人口尚不成为购房的主力之一。尽管目前市区有流动人口约7万人，但这部分人群基本不属于高消费、高预算阶层，消费低于一般市民，无法成为房地产发展的先头军。 ■ 租金价格低导致投资回报有限，影响了投资客的介入 从投资的角度来看，盐城的房地产投资价值平均低于合理回报，当前住宅置业投资回报率普遍较低，大多维持于4％以下，投资回报普遍不高（一般公认较为合理投资回报不低于6％），租赁人群的低接受度、低层次在很大程度上影响了投资性客源的市场介入可能。 ■ 刚性需求在一定程度上成为楼市发展助力 相对于国内其他大型城市，盐城的房地产市场起步较晚，一些刚性需求购房仍是现在购房群体的主力。刚性需求主要体现在以下几个方面：旧城改造，拆迁户安置购房，年轻人结婚购置新房，为子女选择学区而重新购房，二次置业更换环境购房等。刚性需求为房地产行业提供了一个生存发展的空间。;■ 居民购房地点选择区域性较强 基于当地居民的生活习惯，在购房时往往把原居住片区作为首选。主要是购房者在一个区域中生活、工作多年后大都习惯以前的生活方式和居住氛围地缘因素很强。在本次市调中了解到，每个的楼盘购房客户80%都集中在楼盘所在区域的3公里范围内。 ■ 市场逐渐成熟，购房客群更加理性 盐城整体商品房销售均价仍处于小幅上升阶段，但随着价格的不断上升，投资客已在逐步减少，购房者更加理性等方面的反应已逐步显现出来。城南区域的购房群体更加复杂化，首次置业和二次置业以及因为拆迁而购房客户均有。另外由于城南片区学校较多，为孩子上学选择学区房而在城南置业的客户群也日渐增多。 ■ 产品附加值得到市场的逐步认同 盐城的房地产市场目前处于市场化启动的早期阶段，即产品品质普遍迈向了改善居住的水平，开发商已普遍注意到了布局、环境、立面、房型等的重要性，但在具体的贯彻实施方面，却显出了较为明显的局限性。 ;盐城房地产市场运行分析;盐城房地产市场运行分析;盐城房地产市场运行分析;盐城房地产市场运行分析;小结;城南房地产市场分析;城南板块市场概述;■ 区域升级规划带动地产发展 盐城市政府的南移，给盐城这个并不很大的商圈来了一个震动。随着城南区建设工作的深入、配套完善、居住价值高的区域优势越来越明显，城南区是整个盐城楼市的热点。由于城南区板块楼市供应量、需求量均为盐城市区各板块之首，所以成为盐城房地产市场发展的领航者。 ■ 前期市场供应量大，后市的开发量持续增加 随着城南区域的大力发展，前两年城南区域的土地供应量较大，开发商前期拿的土地都开始动工并销售，前期开发的大盘项目进入大消化阶段，市场上还同时存在开发商已经拿下而没有动工的土地。随着开发量的持续增加，城南市场存在一定的销售压力。 ■ 中高端客群的关注，促进了产品品质的提高 盐城住宅市场已经从卖方市场进入买方市场，市场供应压力开始显现，置业主体和置业目的正在发生显著的变化，购房者更加关注项目品牌和品质的选择