五道梁行杭州南湖天下新意大利式湖滨别墅项目营销推广案.ppt

潜台词 2008-2009年杭州开发商们从大悲到大喜，最终是在圆舞曲中狂欢闭幕。 进入2010后，市场环境变得异常复杂，供需严重失衡，政府又天威莫测，开发商稍不小心就可能被出局。 这种情况下，三华元应如何出牌，才能万无一失？ 目录 第一节 宏观市场调研 第二节 板块研究 第三节 同类项目参照研究 第四节 本案研究 第五节 营销推广策略 第一节 宏观市场研究 2010年将有10万套住宅上市 跌宕起伏的2009年过去了。根据五道梁行市场研究中心调查数据显示，2009年杭州市区(含萧山、余杭)新增住宅供应房源58715套，约655万平方米。而全年住宅销售房源96716套，约1037万平方米。2010年杭州市区预计新增供应量将达1162万平方米，约合10.2万套。 　　一年前，杭州市区有近5万套可售住宅房源，按照当时的销售进度，不少业内人士估计这些房源消化需要3年时间。2009年4月份以来走出的行情，让大家大跌眼镜。截至2009年12月31日，杭州市住宅存量房源约为167万平方米，合计11757套。 近日，调研员对杭州200多个在售和出让地块(开发商已立项)做了深入调研，结合各房产公司目前已经出炉的年度开发计划，估算出了杭城各板块今年的住宅供应量，共计1162万平方米。根据透明售房网数据，2007-2009年已售住宅套均面积约114平方米，因此可以估算出今年将上市的住宅套数将达10.2万套。　　 103个楼盘有可售房源　今年预计超600万平方米新房上市 目前杭州在售楼盘中，有103个项目未来几年还有可售房源上市，总计可售面积达2197万平方米。这些项目除了传统的超级大盘如翡翠城、天都城、和家园等，绝大多数是2007年土地出让高峰期拿的，不少项目可售房源超过30万平方米，2010年恰好是销售高峰期。这些项目包括下沙沿江板块的金隅观澜时代、保利东湾和世茂江滨花园，以及广宇上东城、自在城、蓝色钱江等。 预计在售楼盘在2010年的上市量约为678.9万平方米，主要集中在闲林、西溪、下沙、大九堡、临平、滨江、萧山等板块。而市中心、申花路和黄龙等传统板块基本无供应。 　　 89个新项目上市　2010年或成豪宅供应年 对各开发商调查显示，2010年将有超过89个新项目亮相，其中49个目前已立项，部分项目已经动工，预计总上市量将达483万平方米。 从新增供应的房源中可以看出，市中心、西溪、大九堡、桥西等板块是2010年新增供应大户，更多的新增供应项目是2007年、2009年的高价地。如雅戈尔·隐寓、昆仑公馆、广宇西房·东南面粉厂地块、远洋·杭一棉地块、绿城新华地块、绿城喜得宝地块、绿城滨江地块等都有可能在2010年面市。 西溪板块是2010年新项目上市最多的一个板块，包括西溪·海、西溪·玫瑰、西溪郡、西溪锦园、西溪壹号、西溪晴雪等10个项目。 市中心板块也将有不少新盘面市，包括昆仑公馆、大家·武林府、领骏世界、赛丽绿城·杭州丽园和紫玉公馆等项目。　　 此外，预计2010年将上市的未立案项目有40个，上市面积约183万平方米，主要集中在市中心、滨江、大桥西、大九堡等板块。另外，田园、金沙湖等新的板块也有新增供应量上市。 从品牌开发商来看，绿城2010年即将推出的新项目预计有11个，遍布杭城各个板块，包括临平玉园、田园项目、娑婆桥项目、新华地块项目、杭汽发项目、喜得宝地块项目、庆春广场项目、南星桥项目、杭州丽园、滨江月明路项目、云栖玫瑰园等。此外，还有翡翠城、蓝色钱江、丽江公寓等10个在售楼盘。 万科在杭州项目(含富阳)2010年预计有近50万平方米房源上市，包括良渚文化村的白鹭郡东、郡南二期、阳光天际叠排部分房源，以及西溪蝶园、富阳的金色家园、公望等项目。此外，2009年刚拿的草庄项目也预计全部推出。 第二节 板块研究 余杭镇板块价值分析 余杭镇距离杭州市中心约18公里距离，余杭镇距西溪湿地公园、双溪漂流、南湖等旅游风景区较近，还有1000余亩的凤凰山天然林，以及辖区内风景秀丽的丘陵地带、纵横交错的自然河道、运河支流，真山真水形成了富有韵味的江南水乡特色景致，自然景观丰富。天然的氧吧让老余杭的居住者可享受到市中心没有的清新气息。 余杭区的发展重心早已远离余杭镇，所以老余杭的配套虽然比较完善，但水平还比较低，仍是镇级层次，达不到城市级的水准。特别是缺少高级城市